界面新聞記者 | 王妤涵
備受市場關注的萬科，交出上半年答卷。
8月22日晚間，萬科（000002.SZ）披露了2025年半年度財務報告。數據顯示，公司上半年實現營業收入1053.2億元，同比下滑26.2%；歸母凈利潤虧損119.47億元，同比下降21.3%。期內實現合同銷售金額691.1億元，銷售回款率超過100%，并完成超4.5萬套房屋的交付工作。
盡管業績承壓，萬科在債務化解方面取得一定進展。通過自身資產處置與大股東深圳地鐵集團的持續資金支持，萬科已如期償還243.9億元公開市場債務，且2027年前無到期境外公開債。
“接下來，萬科將會充分利用現有政策，統籌各類資源，全力以赴，改善管理，增收節支，降本增效，加強應收款項清收，盡力減虧，化解風險，重新回到健康發展軌道”，在8月22日舉行的分析師會議上，萬科管理層表示。
全力沖業績
分業務類型看，營業收入中，房地產開發業務作為萬科的核心業務，上半年收入貢獻844.4億元，同比減少31.57%，成為營收下滑的主要因素。
相比之下，物業服務收入表現穩健，貢獻營收170.9億元，同比增長6.82%，占比16.2%。
銷售方面，上半年萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，兩者同比下降幅度均超40%。這一下滑主要由于新盤供應較少，以存量資源去化為主。
從區域分布看，上海區域銷售貢獻最大，上半年的銷售金額為250.50億元，占比34.80%；大本營所在的南方區域銷售排名第二，銷售金額為156.45億元，占比22.64%；其次為北京區域，銷售金額8.68億元，占比11.82%。
對于業績虧損，萬科管理層解釋稱：“業績壓力一方面受到了開發業務結算規模下滑和毛利率仍在低位等因素的影響，隨著過往高地價項目進入結算，公司毛利承受了較大壓力；另一方面，2025年上半年公司對部分資產計提了減值，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值，這些因素都加大了虧損”。
據財報顯示，上半年萬科計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸母凈利潤約44.78億元。即使剔除減值影響，公司上半年仍錄得歸母凈虧損約74.2億元，經營形勢依然嚴峻。
其中，存貨跌價準備達51.14億元，主要涉及深圳、廣州、重慶等地項目。截至2025年6月底，萬科存貨金額高達4625億元，其中已完工開發產品（現房）1171.3億元，占比25.3%，現房庫存高企繼續制約公司現金流。
與傳統開發業務下滑形成對比，萬科經營服務業務保持增長態勢。
上半年，該類業務收入占總營收比例已超過20%，且扣除折舊攤銷后已整體實現正向利潤貢獻。
具體來看，萬物云上半年實現營收181.4億元，同比增長3.1%，凈利潤增長5.4%，核心凈利潤同比增長10.8%至13.2億元；長租公寓規模、效率、納保量保持行業第一，運營管理超27萬間，超13萬間房源納入保障性租賃住房；商業業務方面，上半年整體出租率超93%，物流業務出租率行業領先。
八度馳援筑底
財務方面，至6月30日，萬科合并資產負債表中的短期借款、其他應付款中的股東借款及一年內到期的有息負債合計金額為1553.67億元，現金及現金等價物余額為693.48億元，存在顯著償債壓力。
從現金流量表來看，經營活動現金流量凈流出30.39億元，籌資活動現金凈流量也為負值，反映出萬科當前面臨的流動性挑戰。
Wind數據顯示，截至目前，萬科境內債務共有279億元，其中一年以內到期的境內債務約241.74億元，占比達到86.81%，未來12個月的兌付高峰在今年12月份，共有58.71億元債務要償還。
面對債務壓力，萬科大股東深圳地鐵集團發揮了關鍵支持作用。
自今年2月份起，深鐵集團分別在2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，7月3日、7月30日和8月5日向萬科提供了8次借款，且借款利率和抵質押率均優于市場慣例水平。
并且，所有借款均明確用于幫助萬科償還公開市場發行的債券本金與利息。
界面新聞根據公開信息整理統計，8次股東借款總額近240億元，與萬科年初以來償還的243.9億元到期公開債務規模基本匹配。
除了依靠大股東輸血，萬科也在積極通過多種方式自救。
今年6月10日-12日，萬科通過集中競價的交易方式，以6.57元/股的均價清倉了7295.6萬股A股庫存股，三日回籠資金4.79億元。
在大宗交易領域，上半年萬科共完成13個項目的大宗交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業態，合計簽約金額64.3億，實現盤活回款57.5億元。自2023年以來，萬科已累計盤活可售貨值近800億元。
這些資產處置措施為萬科提供了寶貴的現金流，有效緩解了償債壓力。
另外，據界面新聞了解，當前萬科正在建立一個面向未來發展模式的“3+3”戰略退出渠道。包括商業、公寓、物流三支REITs、三支PRE-REITs基金，同時，也在結合政府存量資產盤活等契機，探索新的交易路徑。
管理架構調整
面對市場變化，2025年以來，2025年以來萬科也對管理體系進行了一系列調整。
先是深圳國資系統派出十余名高管全面入駐萬科核心崗位，再到深圳地鐵集團董事長辛杰接棒郁亮擔任萬科董事會主席。
進入“深鐵時代”后，萬科不僅獲得了更加堅實的后盾與資源支持，也從過去的職業經理人主導模式，轉向國資深度管理的新模式。
其中，融合發展是最為顯著的特征。
“萬科將進一步加強與大股東深鐵集團的融合發展，發揮好雙方資源稟賦，形成多元場景、多業態復合的城市服務新生態”，在今年6月召開的年度股東會上，萬科管理層如此描述未來發展方向。
從實際行動看，雙方合作已在多個領域展開。
今年4月，萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深鐵置業簽署租賃運營協議，將深鐵的開發規模與萬科的房源運營能力整合，打造“軌道+社區”閉環模式，未來可依托地鐵上蓋項目形成開發與租賃的協同收益。
7月份，雙方合作推出全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”試點項目。由萬科旗下萬緯物流研發的機器人，利用地鐵空閑時間段滿載補給商品，為灣廈站及線上其他站內7-Eleven門店配送貨物。
界面新聞獲悉，除“軌道+物流”模式外，萬科和深鐵還將基于地鐵車站、車輛段等資源，拓展更多城市物流配送模式，如近期與通力電梯合作建立的華南物流配送中心。
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