“大浪淘沙始見金”，在房地產行業深度調整之際，哪些房企依然能為股東創造價值回報？
隨著中報季結束，各大房企均披露了上半年的業績表現。新京報貝殼財經以2025年上半年房企銷售額排行榜（參照中指研究院公布名單）為基礎，選取排名前30家的上市房企，推出《2025年上半年上市房企歸母凈利潤排行榜》。
那么，誰是今年上半年房地產行業的“利潤之王”？有哪些房企實現了正向盈利？哪些房企持續虧損呢？
華潤置地靠“收租”成為“利潤王”
今年上半年，歸母凈利潤排行榜前三的是華潤置地、遠洋集團和中海地產，對應的歸母凈利潤分別為118.8億元、102億元和85.99億元。
其中，華潤置地依然穩坐“利潤王”的寶座，其上半年歸母凈利潤為118.8億元，同比增長16.21%，按此計算，其日賺利潤超6000萬元。華潤置地之所以能蟬聯“利潤王”，與其業務結構相關。
回顧華潤置地今年上半年業績可以發現，占總營業額僅21.7%的經常性業務貢獻了60.2%的核心凈利潤，達60.2億元；而開發銷售型業務僅帶來39.8億元核心凈利潤，同比減少23.8%。
這些經常性業務包括購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等，能產生穩定的現金流，像“收租”一樣，不受單次房產銷售的影響。也就是說，華潤置地六成以上的利潤已經不是來源于賣房，而是“收租”。
排名第二的遠洋集團，上半年歸母凈利潤錄得102億元，主要得益于其境外債務重組的非現金收益支撐，但如若剔除債務重組收益的影響，報告期內仍然錄得虧損。
曾經的“利潤王”中海地產目前排位第三名，其上半年歸母凈利潤85.99億元，同比減少16.62%。
而今年上半年的“銷冠”保利發展，同期的歸母凈利潤27.11億元，同比減少63.47%，僅排名第5位。
值得關注的是，今年上半年，龍湖集團和濱江集團這兩家民營房企的歸母凈利潤表現突出，分別為32.16億元和18.53億元。其中，龍湖集團上半年的歸母凈利潤超過了保利發展，暫時排名第4位；而濱江集團歸母凈利潤取得58.87%的大幅增長，前進到了第6位。
在銷售額排名前10的房企中，招商蛇口、中國金茂的歸母凈利潤分別為14.48億元和10.9億元，同比增長2.18%和7.93%。
上半年，遠洋集團、城建發展、大悅城控股實現了扭虧為盈。除了遠洋集團由于債務重組的原因外，城建發展和大悅城控股依靠自身經營改善提升了盈利水平。其中，城建發展歸母凈利潤為6.08億元，同比大幅上升541.85%；大悅城控股歸母凈利潤為1.09億元，同比大幅增長129.87%。
誰在下滑？
計提資產減值拖累綠城、華發利潤
在歸母凈利潤為正的房企中，部分房企比如保利發展、綠城中國、華發股份的歸母凈利潤下滑幅度超過了50%。
對于利潤大幅下滑的原因，保利發展表示，報告期內，因房地產項目結轉規模下降，公司營業總收入同比下降；受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降，相關利潤指標相應同比下降。
在中指研究院銷售額排行榜中位居第二名的綠城中國，上半年歸母凈利潤僅2.1億元，同比降幅高達89.74%，呈現出規模與利潤不匹配的情況。
對于盈利下滑，綠城中國執行總裁耿忠強也解釋稱：“一是交付節奏不均，上半年交付面積同比下滑22.7%，直接導致收入減少，但若以全年維度看，2025年收入規模預計與2024年基本持平。二是庫存去化策略影響，為加快庫存周轉，公司上半年采取價格折讓措施，計提資產減值損失19.38億元，其中存貨減值17.17億元、應收賬款信用減值2.16億元，這一減值金額較2024年同期增加10.7%，進一步拉低凈利潤。”
而對于華發股份而言，其上半年歸母凈利潤為1.72億元，同比下降86.41%。利潤下滑的原因之一也是計提了資產減值損失14.36億元。
誰在虧損？
“碧萬融”等房企仍陷調整漩渦
今年上半年，虧損最多的是碧桂園，歸母凈利潤虧損190.8億元。相較于去年同期128億元的虧損，碧桂園的虧損數額越來越大。
而上半年境內外債務重組獲得突破性進展的融創中國，雖然虧損收窄，但歸母凈利潤依然虧損了128.1億元。
與此同時，萬科的虧損數額也在增大，上半年其歸屬母公司凈虧損119.5億元，較去年同期虧損額增加21.5億元。
除上述三家虧損超百億元的房企外，還有世茂集團、旭輝集團、金地集團、綠地控股、華僑城、首開股份、金隅集團、建業集團、中交房地產錄得虧損。其中，綠地控股的歸母凈利潤下滑最為嚴重，其上半年錄得歸母凈利潤虧損35.06億元，同比下降1772.4%。綠地控股在中報中稱，由于房地產、基建行業持續低迷，導致公司歸母凈利潤大幅下降。
綜合多家房企歸母凈利潤下滑甚至虧損的主要原因，一是銷售結轉規模的下降導致營收、利潤下滑；二是各企業根據自身情況計提了資產減值準備。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“從整體來看，房企的經營狀況比去年同期有所改善，但是，企業明顯還沒有恢復到正常的經營水平，也說明當前經營環境并未得到實質性、根本性的轉變。尤其是龍頭企業的凈利潤下滑一方面和市場環境相關，另外一方面也和其布局二三線城市有關。目前，除了一線城市正在復蘇外，二三四線城市的樓市尚未恢復。”
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