半年報(bào)解讀｜保利物業(yè)管理層：存量住宅的市場化才剛開始，下半年核心目標(biāo)是穩(wěn)住基本盤

“今年上半年市場拓展競爭更加激烈，市場環(huán)境相比去年更具挑戰(zhàn)性。”

8月25日下午，保利物業(yè)（06049.HK，股價(jià)37.50港元，市值207.50億港元）舉行2025年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，保利物業(yè)管理層在回答投資者提問時(shí)表示，物業(yè)行業(yè)正在加速回歸質(zhì)價(jià)相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質(zhì)是王道，也是捷徑。

今年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，同比增長6.6%；毛利16.27億元，同比增長1.0%；溢利9.04億元，同比增長5.8%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利8.91億元，同比增長5.3%。

存量住宅的市場化才剛剛開始 物業(yè)費(fèi)下調(diào)今年備受關(guān)注。

中指研究院監(jiān)測顯示，2024年至今，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間集中在10%～40%。不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)跌幅差異也較大。

業(yè)績會(huì)上，保利物業(yè)管理層同樣沒有躲過投資者關(guān)于這一現(xiàn)象的提問。管理層表示，“當(dāng)前物業(yè)費(fèi)降價(jià)的呼聲并不單純指向價(jià)格，也不是否定物業(yè)服務(wù)，更多的是業(yè)主對(duì)價(jià)格背后代表的服務(wù)物有所值的追求”。

“這些變化的確給當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)帶來了不少運(yùn)營壓力，可能會(huì)體現(xiàn)在回款上，也體現(xiàn)在保盤上，要花更多的時(shí)間和精力傾斜到這些問題上，但這也恰恰是行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展之下，我們回歸服務(wù)本源的契機(jī)。未來真正的比拼可能不是價(jià)格的高低，而是如何更好創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值。”管理層表示。

從保利物業(yè)的項(xiàng)目管理情況來看，報(bào)告期內(nèi)，公司合同管理面積和在管面積分別為9.96億平方米和8.34億平方米，分別同比增長4.95%和6.35%；位于核心50城的新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額占比達(dá)84.6%，同比提升5.1個(gè)百分點(diǎn)。

反映到物業(yè)費(fèi)單價(jià)上，上半年，保利物業(yè)在管住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2.47元/平方米·月，同比增加0.14元/平方米·月。其中，來自保利發(fā)展的收費(fèi)單價(jià)業(yè)務(wù)增加0.12元/平方米·月至2.56元/平方米·月，第三方業(yè)務(wù)收費(fèi)單價(jià)則增加0.13元/平方米·月至1.95元/平方米·月。

在保利物業(yè)看來，物業(yè)行業(yè)正在加速回歸質(zhì)價(jià)相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質(zhì)是王道，也是捷徑。

下一階段，公司將繼續(xù)以深耕策略和高質(zhì)量拓展作為市場拓展工作的主基調(diào)。規(guī)模上全年錨定實(shí)現(xiàn)新拓單年合同額30億元的目標(biāo)，質(zhì)量上要持續(xù)提升，在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)客戶上獲取更多高質(zhì)量項(xiàng)目。

下半年核心目標(biāo)是穩(wěn)住基本盤 報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約為39.26億元，同比增長39.42%。其中，來自第三方應(yīng)收款項(xiàng)為32.8億元，同比增長39.87%。

保利物業(yè)解釋，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的快速增長主要?dú)w因于公司在管面積的擴(kuò)大和項(xiàng)目數(shù)量增加，以及公服業(yè)務(wù)的物管服務(wù)收入占比提升。

作為行業(yè)內(nèi)公服項(xiàng)目“大戶”，報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)新拓展公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的單年合同金額約為6.99億元，其中“2000萬元級(jí)”以上的項(xiàng)目占比提升15%。公司營收中源自公共及其他物業(yè)的收入約為15.70億元，較2024年同期增長約9.4%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入的比重約24.8%。

管理層坦言，公服項(xiàng)目回款壓力趨勢逐步顯現(xiàn)，“雖然能在6月30日和12月31日兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)大部分回款，但月度平均回款賬期拖長了十幾天”。

當(dāng)然，保利物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)還不止于此。

今年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，同比增長6.6%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入63.25億元，同比增長13.1%。但非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入同比分別下滑16.1%和3.7%至8.36億元和12.04億元。

具體來看，非業(yè)主增值服務(wù)主要面向開發(fā)商，包括案場銷售服務(wù)、寫字樓租賃以及咨詢等其他非業(yè)主增值服務(wù)，下滑幅度最大的是占比最高的案場銷售服務(wù)，同比下降23.55%至4.09億元，降幅較去年進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)此，保利物業(yè)解釋稱，主要受到項(xiàng)目數(shù)量下降、寫字樓租賃業(yè)務(wù)下降因素影響。

對(duì)于下半年的展望，管理層表示，持續(xù)維持利潤穩(wěn)定的壓力還是比較突出，核心目標(biāo)是穩(wěn)住基本盤。一方面持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)和管理動(dòng)作、繼續(xù)挖潛，另一方面在標(biāo)桿和重點(diǎn)項(xiàng)目上持續(xù)投入、保證質(zhì)量。

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