當前，房地產市場面臨庫存較大、房價止跌回穩的壓力。8月19日，在由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院聯合主辦的“2025第十五屆中國城市發展及房地產創新大會”上，多位專家、學者對存量房收儲等話題進行了深入的討論。
《華夏時報》記者在現場了解到，第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦提出設立“中儲房”和地方專項債收儲存量房轉保障房；中國房地產業協會副會長、秘書長，住房和城鄉建設部房地產市場監管司原司長張其光建議，通過國家收儲基金化解存量風險，為房地產穩市場、擴需求提供路徑，并指出除了保障房，收儲的存量房也可用于市場租賃。
另一方面，隨著住建部《住宅項目規范》落地，“好房子”建設成為行業焦點。華潤、龍湖、金茂等房企代表在會上探討了產品迭代的路徑，思考如何穿越市場周期、實現穩健發展。其中，阿那亞創始人馬寅等強調“好房子”需突破居住維度，融入生活生態與美學設計，房企亦需在產品“內卷”中聚焦客戶真實需求。
存量住房收儲如何推進？
目前，我國經濟發展存在消費需求不足的突出問題。對此，劉世錦進一步指出，消費不足不能泛泛而談，從消費結構上看，我國消費不足主要體現為服務消費（主要包括教育、醫療、保障性住房、社保、養老等與基本公共服務相關的發展型消費服務）需求不足，居民服務消費占GDP的比重明顯偏低。對于導致消費不足原因的解讀，劉世錦提到了城市化水平和質量滯后以及收入差距較大等方面。
《華夏時報》記者注意到，在劉世錦看來，居民住房需要“錦上添花”，但更重要的是要“雪中送炭”。現在住房格局存有結構性偏差，為房價較高城市運行和發展中不可或缺的農民工和其他工薪群體提供保障性住房，是城市政府基本公共服務重要的內容。
對于相關問題的解決，劉世錦提到，應當允許地方政府通過專項債等渠道籌措資金，收購滯銷的住房，轉為保障性住房，也可以建設新的保障性住房項目。這是穩定房地產市場的重要舉措。現在有很多存量房，可探討設立“中儲房”的儲備項目，像“中儲糧”一樣，以應對區域性差別較大的問題，便于提供全國性的金融服務。
不同于劉世錦站在宏觀的角度謀劃經濟的發展，張其光對化解存量房產的意義和策略進行了探討，探索房地產止跌回穩的現實路徑。
從2020年7月至今5年的時間內，中央和地方政府出臺了大量房地產政策。對此，張其光表示，每次出臺政策都能帶來很多房地產的行情，但是持續的時間受到挑戰，政策的有效性、針對性、操作性也都存在挑戰。
“現在和2021年以前的房地產市場已經有根本不同。”張其光指出，目前最大的問題是要化解現有房企的存量資產。
據統計局數據，2025年1到7月份，全國房地產開發企業房屋施工面積638731萬平米，其中，住宅施工面積445107萬平米。7月末，商品房待售面積76486萬平米。對此，張其光表示，按照現在的市場消化的速度來看，僅消化這些待售的存量住房需要很長的時間。
張其光進一步分析稱，房地產的庫存不去，供求關系就得不到改善，而房地產價格主要是由供求關系決定的。當前，投資性購房已經基本退出了房地產市場，供求矛盾沒有解決，就很難止跌回穩。庫存不除，房價難穩，風險難消。當前應該減少住房供給，擴大需求。
在張其光看來，數年前實施“租購并舉”的條件還有所不足，那時候政府手中沒有掌握足夠的租賃房源，大部分租賃住房都是家庭散戶出租的。《住房租賃條例》的出臺具有劃時代的戰略性意義，將從根本上改變租賃市場格局。租賃行業利潤很低，實現規模化經營才能實現收益的增長。租賃企業以后將會趨于機構化、標準化、智能化和品牌化的連鎖經營。
“房地產市場迫切需要引入國家信用來化解存量房產。”張其光認為，應當設立國家收儲基金。現在的房企現金流壓力很大，金融機構不可能承擔政府的相關職能。應當設立專門的機構來負責管理國家扶持基金，負責回收這筆錢，設置盡可能合理的資金條件，比如，資金成本能不能按照1%進行設定，資金使用年限可設置為20年。通過國家信用的注入來提供長期資金支撐，減少收儲單位的壓力，提高其參與的積極性。
同時，張其光還向《華夏時報》記者等在場人員表示，應該放開相關資金使用限制。雖然政策規定一視同仁，但是實際上更多是面向國有企業，但是房地產市場國企總體占比較少。
另外，對于收儲房產的用途，張其光認為，在目前存量住房規模很大的情況下，可以收購這些住房，轉化成租賃住房，而不僅僅是保障性租賃住房。收購后可引入市場機制，提高管理效率，降低管理成本。
“美好生活”不應僅是一種營銷方式
在“好房子”政策號召背景下，2025年3月31日，住建部正式發布國家標準《住宅項目規范》。在本次會議上，住房和城鄉建設部標準定額司一級巡視員王瑋表示，“好房子”是一個理念和追求，同時也是一個實現的方式和手段。
對于接下來怎么去建造“好房子”，各個一線的房地產品牌也都在進行探索。在高峰論壇環節，華潤置地副總裁兼首席運營官陳偉感嘆道，房地產市場在2021年到達高點，進一步往下走，不管是住宅還是寫字樓，都需要對產品服務進行思考。房地產除了提供物質和公平性的需求以外，還需要滿足人們精神層面的需求。
龍湖的業務結構和華潤高度類似。緊隨陳偉之后，龍湖集團副總裁兼龍湖龍智造CEO顧修銘審慎表示，龍湖作為民營房企，更多需要去考慮如何能穿越周期，穿越債務的周期。只有穿越了周期才有未來。
中國金茂首席產品官田九坡坦言，目前市場變化很大，供需發生變化，住房產品回歸居住屬性。之前房價增值掩蓋了很多問題，目前很多問題暴露了出來。在此背景下，很多客戶，特別是年輕客戶對居住體驗，對物業提出了更高的要求。踏踏實實地滿足客戶需求，未來對企業和客戶是好的歸宿。
在房地產市場沉浮之間，一些新面孔也在走入更多人的視野中。新東升置業集團創始人曲東升向《華夏時報》記者等在場人員表示，新東升置業集團在24年的時間里僅做了9個項目，堅持建造好房子。現在基本上一分錢的貸款都沒有，資金狀況良好。
同樣處于上升狀態的還有處于房地產行業下游萬華生態。萬華生態產業集團股份有限公司董事長郭興田表示，萬華生態在疫情期間實現逆勢增長，在近5年的時間內，實現無醛人造板產能全球第一。
馬寅表示，現在的房地產和90年代末很像，每個房地產公司就是一個項目公司，大家都是干完一個項目再干另一個項目，每個項目之間是串聯的關系。到2001年突然間一個公司同時在干十幾個項目。到現在，房企慢慢回歸到具體的項目上，都在摳項目。
在近年來的“好房子”引導下，住宅硬件得到較大的提升。顧修銘表示，這兩年市場產品真的很“卷”，兩年以前的房子和當前最新的房子差別很大，產品不行真的賣不出去。
但是，在部分業內人士看來，除了硬件方面，住房軟件上也需要得到提升。馬寅認為，“好房子”不能僅僅停留在居住的維度，應該和人的生活聯系在一起，需要開發商營造好的生態環境，例如，需要滿足下樓就有咖啡廳、音樂廳等。開發商口中的“美好生活”不能僅僅是一種營銷方式，只是為了賣房子，需要提高美學等方面的思考和落地。
成功帶領企業穿越房地產周期的馬寅也十分好奇，新東升置業集團為什么能頂得住此前市場擴張的誘惑。對此，曲東升坦言，平均3年做一個項目，不擴張其實也是市場被動的選擇，因為銀行加杠桿、企業負責人價值取向方面的原因，想擴張也擴張不了。過去很多市場的“棄兒”都變成了幸運者。
曲東升對于龍湖拿地的情況展開了追問。顧修銘回應稱，其實最近沒有拿地的計劃。目前已經在看地，未來將越來越聚焦一、二線城市。聚焦經濟相對有活力的城市已經成為行業共識。
近年來，金茂走出北京以后，產品力表現得越來越強，讓曲東升頗為詫異。對此，田九坡回應表示，其實，不僅僅是2年前，現在僅半年前的產品拿出來就很難賣了。金茂正在被政策、客戶、同行推著去做改進。田九坡舉例稱，現在金茂售樓處附近會新建咖啡廳、面包房等，要求在開盤的時候，客戶走在街上能夠聞到面包味。未來新房產品需要加快周轉，隨行就市地主動尋求未來。
不過，陳偉認為，現在新房產品“卷”的點也有些雷同，總體風格趨同，例如，地庫都在“卷”星空頂，未來企業需要進行系統性的整合改造，考量所“卷”的內容是不是客戶真的需要的。
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