上海市租賃住房市場正成為險資爭相布局投資的熱門賽道。
日前，上海城投控股股份有限公司（以下簡稱“城投控股”，600649.SH）發布公告稱，公司擬以城投寬庭·浦江社區和城投寬庭·九星社區兩個租賃住房項目作為底層資產，參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“城投寬庭REIT”）擴募申報工作。
對于此次擴募計劃，城投控股證券部一位工作人員向《中國經營報》記者表示，選擇城投寬庭·浦江社區和城投寬庭·九星社區作為此次擴募項目，經過了公司的內部評估。“未來，城投寬庭REIT擴募發行后還會考慮引入其他資金。”
城投控股董事長張辰日前向媒體記者表示，要推動租賃住房產業可持續發展，必須走創新金融之路，而租賃住房規模化發展勢必要面對重資產投入的資金效率問題。
值得注意的是，今年以來，已有包括基金、險資在內的多路資金爭相涌入租賃住房和長租公寓賽道。7月，友邦保險斥資近10億元拿下了位于上海市松江區的長租公寓項目——柚米社區。
“擴募能盤活之前開發項目的沉淀資金，還有一部分原因是為了新增外部收購項目。”戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強告訴記者，上述兩個社區是城投控股持有的、相對優質的保障性租賃住房項目，出租率較高，符合資本市場對擴募項目的要求。
兩大項目均已滿租
根據城投控股公告，城投寬庭·浦江社區和城投寬庭·九星社區均為保障性租賃住房，項目公司分別為上海城源房地產有限公司和城兆星置業（上海）有限公司，租賃住房套數分別為2362套和1230套，建筑面積分別為15.36萬平方米和8.18萬平方米，總建筑面積達到23.54萬平方米。
上海市“隨申辦”App顯示，上述兩大項目均已滿租。具體來看，城投寬庭·浦江社區的戶型面積在25.43平方米至100.99平方米之間，租金價格為2480元—10560元/月。截至8月12日，城投寬庭·浦江社區所有戶型均處于輪候狀態，其中一居室輪候人數達到30人。
城投寬庭·九星社區戶型面積則在33.76平方米—68.74平方米之間，租金價格區間在3900元—9000元/月，一居室、二居室戶型目前均處于輪候狀態。
據了解，早在2024年1月12日，城投控股全資子公司上海城投房屋租賃有限公司參與的城投寬庭REIT就已在上海證券交易所上市，首次發售基金規模為30.5億元，基金期限65年。公募基金托管人為中國銀行，基金管理人為上海國泰海通證券資產管理有限公司。
相關數據顯示，截至今年上半年，城投寬庭REIT累計可供分配金額6337萬元，年化現金流分派率4.19%，市值42.72億元。但城投控股方面并未在公告中注明此次擬擴募發售的基金規模。
記者注意到，為了滿足此次擴募要求，項目公司將進行股權重組，股東將由上海城投置地（集團）有限公司變更為上海城投房屋租賃有限公司，并且重組過程中需履行相應的國資流程。
在完成基金募集后，將同時設立第2期資產支持專項計劃，由基金認購全部資產支持證券份額。“在履行相關法律法規規定的必要程序、國資流程后，原始權益人向專項計劃轉讓項目公司100%股權。”城投控股方面表示。
多方資本強勢入局
“本次擴募完成后，上海城投置業經營管理有限公司將作為基礎設施項目的運營管理機構，負責其運營管理工作的實施。”城投控股方面表示，公司此次參與基金擴募是城投寬庭REIT的重大突破和延續。
不過，此次城投控股的最終基金擴募方案、協議簽署、股權轉讓等與本次擴募相關的事項還將依據監管機構審批情況最終確定。
據了解，包括長租公寓在內的租賃住房市場正受到基金、險資等資金方的青睞。據克而瑞統計數據，今年上半年，全國保障性租賃住房大宗交易成交宗數達到7宗，其中上海市占據半壁江山，達到4宗。
以柚米社區為例，該項目由上海松江經濟技術開發區管理委員會聯合瓴寓國際競得，由旭輝建管代建、瓴寓國際負責后期運營，項目客群定位為服務松江大學城與科技園區青年人才，房源以26平方米—80平方米的小戶型為主。
目前，該項目的退出通道也已明確。友邦保險聯合中宏保險、瓴寓國際、中信系公司設立專項基金，以9.8億元間接收購柚米社區作為種子資產，以規避直接持有不動產的合規風險。同時，項目平穩運行可以鎖定長期收益，明確以公募REITs為出口。
除保險公司外，酒店、科技企業也瞄準了長租公寓這一風口。例如，錦江集團通過多元合作與差異化品牌打造，構建起覆蓋不同客群的長租公寓生態。
在具體業務布局方面，除了與雅詩閣聯合打造聚焦中高端商旅人群的酒店及服務公寓品牌——Quest外，錦江集團還在2024年推出了全新的企業公寓品牌“途羚公寓”。
錦江集團方面在書面回復記者采訪時表示，公司在企業員工住宿領域推出了“途羚公寓”，專為星級酒店、餐廳、物流、醫院等用工量大的企業單位提供員工租住解決方案，致力提供酒店式、連鎖化、專業性的“一站式”集體住宿生活服務。
“公司進軍長租公寓市場，是基于對行業長期發展趨勢的深入洞察與自身戰略規劃的布局，并非短期跟風之舉。今年險資與外資不動產基金在長租公寓資產收購方面的活躍表現，確實反映出長租公寓領域的投資價值正不斷凸顯，這與我們的判斷一致。”錦江集團方面表示。
此外，包括華為在內的科技巨頭也在上海市打造長租公寓產品。據克而瑞資料，華為上海練秋湖研發中心西岑公寓總建筑面積約85萬平方米，共79棟5584套住房，并設有社區中心和幼兒園。但該項目僅限華為內部員工申請和租住，租金約2000元—3000元/月，與周邊華岑佳苑小區5000元/月以上的市場租金相比，性價比優勢明顯。
改變行業格局與玩法
據中指研究院數據，截至2025年7月底，全國TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量達198.2萬間，較6月增加約2.4萬間。具體來看，TOP30企業中分別有11家房企系住房租賃企業、9家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家中介系。
為何多方資金開始入局長租公寓市場？盧強告訴記者，目前，長租公寓以及商業REITs的市場表現不錯，和產業園、物流園等資產相比，這類資產的估值溢價以及二級市場表現會影響到大宗交易、保險資金等方面的投資行為與定價。
對于租賃住房產業未來將如何發展的問題，盧強以長租公寓市場為例向記者分析稱，長租公寓大宗交易市場未來仍將趨于穩定。“由于多方資金介入，長租公寓大宗交易市場中的優質項目會出現相對供不應求的局面。但由于定價規則比較明確，也不會出現特別高的溢價情況。”
克而瑞方面則分析認為，跨界資本力量不斷涌入，正在深刻改變長租公寓行業的格局與玩法，逐步構建起“資產持有+專業運營+產業協同”的復合價值體系。專業運營商則通過資源整合、數據賦能、政策利用與跨界創新，構建覆蓋“居住—工作—社交—成長”的全鏈條服務體系，其價值不僅體現在租金收入，更在于對科技企業人力資源戰略的深度參與，以及在城市創新生態中的重要地位。
另外，REITs進一步入市，也引領租賃住房產業構建發展新模式。以保障性租賃住房REITs為例，開源證券相關研報分析認為，在債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯將繼續演繹，保障性租賃住房REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保、養老金入市預期下，將持續提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。
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