繼開年取消全部區域公司后，近日中國金茂（00817.HK）高管團隊大更新?！斑@次調動大多是老人提拔，未來公司在管理上會對標業內優秀企業?！毕嚓P內部人士表示。
在房地產行業，組織架構調整的企業不在少數，而金茂的特殊之處在于：一方面其作為老牌央企，是當下為數不多還能大筆投資，有競爭未來“牌桌”機會的房企；另一方面，過去幾年金茂經歷了一段業績調整期，新管理團隊能否帶領公司突圍備受關注。
業內專家接受采訪時表示，金茂過去幾年業績調整，主要有兩方面原因，一是曾經下沉至較低能級城市拿地，階段性造成庫存壓力；二是在本輪限價政策松動前，金茂的高端高價產品優勢受到一定限制。此次組織變革后，公司在面臨外部市場競爭之余，內部城市公司之間的競爭也會更激烈，本質還是為了適應行業新環境、激發組織活力。
新管理團隊就位
為適應當下的地產競爭形勢，老牌央企中國金茂，正在經歷組織架構的深度重構。
年初，金茂的“掌舵手”更替，張增根因年齡退休辭任，執行董事陶天海獲董事會委任，出任公司主席、戰略及投資委員會主席及ESG委員會主席，2025年3月11日起生效。
與金茂過往較保守的風格不同，陶天海上任后便開啟了一輪大變革。先是組織架構調整，取消全部區域設定，將原有的"總部-區域-城市"三級架構，調整為"總部-地區"二級架構。
具體而言，14個地區公司包括華東市場的上海公司、浙江公司、南京公司、蘇南公司、合肥公司；華北市場的北京公司、天津公司、山東公司、鄭太公司、雄安公司；華南市場的廣深公司；華中市場的長沙公司；西南市場的成渝公司、西安公司。
在地產行業，房企裁撤區域、收編城市公司已成常態，縮短從總部到一線的管控半徑，也是行業大趨勢，但今年以來像金茂這般大刀闊斧改革的，在業內也并非多數。
與組織架構調整相適應，金茂的管理團隊也完成了正式“更新”。自上而下，金茂提拔幾位副總裁、免除了原區域層面的領導班子、敲定了14個城市公司的負責人。
具體而言，中國金茂華南區域總經理李興，升任中國金茂高級副總裁，后續將分管成本合約部、資產管理部、以及金茂廣深地區。李興2011年加入金茂，此前曾擔任公司投資發展部副總經理、總經理，金茂華東區域副總經理，金茂華南區域總經理等多個職位。
金茂華東區域總經理關翀，升任中國金茂副總裁，后續將分管華東各城市經營，包括上海、南京、浙江、蘇南、合肥；關翀2001年加盟仁恒置地，操盤豪宅設計管理多年，2013年加盟中國金茂上海擔任區域副總兼項目總，曾操盤業內知名的大寧金茂府。
中國金茂首席營銷官李劍，升任中國金茂副總裁。李劍并非傳統的“老金茂”，而是龍湖2007屆的仕官生，本碩均畢業于清華大學，在龍湖先后擔任長沙公司總經理，集團品牌營銷中心總經理、海廣公司總經理等，2024年加入金茂擔任集團首席營銷官。
除了集團層面的高管團隊更新，金茂14個地區公司的負責人也敲定，比如上海地區公司總經理由副總裁關翀兼任，浙江地區公司總經理由王振松擔任，吳艷濤任南京地區公司總經理等，整體均為原班人馬過渡，僅北京及合肥兩地的城市總經理有調整。
可以看出，雖然金茂今年的組織架構發生大變動，整體裁撤了區域這一層級，但在人員安排上以平穩為重，同時在用人上以業務能力強為先。一位內部人士表示，金茂本次高管變動在預期中，不是大的變動調整，基本都是“老人”內部提拔。
走過業績調整期
與業內其他央國資房企相比，金茂在這輪行業調整中，不算跑在前邊的那個。
從銷售規?？?，金茂曾在房企銷售齊升的2021年，達到全口徑2356億元的銷售規模。隨著地產整體降溫，2022年房企銷售普遍縮水，金茂銷售金額也回落至1550億元。此后的2023年，金茂銷售金額1412億元，過去的2024年銷售金額982.55億元。
這幾年間，金茂的銷售排名從2021年的第15名、變為2024年的第12名，雖然有所提升，但在民營房企接連出險退場、央國企逆勢超車的這幾年，金茂未如頭部的保利、中海、華潤，以及TOP10中的建發、越秀等企業那樣，實現業績的大幅“彎道超車”。
從年報業績看，過去的2020年～2024年間，金茂的營業收入分別為600.54億元、900.60億元、829.91億元、724.04億元、590.53億元；同期歸母凈利潤分別為38.81億元、46.9億元、19.84億元、-68.97億元、10.65億元，其中2023年一度經歷業績深度調整。
彼時金茂表示，業績虧損及下降主要是受房地產行業下行影響，集團及集團的部分聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業減值，部分物業開發項目收入及毛利率下降，土地開發收入金額下降導致毛利下降，以及收并購和出售等事項影響。
客觀而言，受樓市價格下行、企業資產等因素影響，過往房企出現資產計提減值是行業常態，能實現業績盈利的已是少數。不過，業內其他頭部央國企，近年來雖盈利收窄、但大額虧損的不多，還有房企憑借持有經營性資產，在房開低迷期收獲了可觀盈利。
而金茂曾經是亮點頗多的老牌央企，早期其在地產江湖“打天下”時，一度憑借“金茂府”的招牌，實現用產品重塑地段價值，被業內冠以“高地價-高售價”的豪華房企標簽。這樣一家較具產品特色、且有央企背景的房企，為何也經歷了一段業績盤整期？
鏡鑒咨詢創始人張宏偉對第一財經表示，一方面，在本輪市場調整前，即2019年到2021年間，金茂拿地曾較為下沉，其中還有很多超級大盤，一定程度上給公司帶來了階段性庫存壓力。第二點，金茂的優勢是打造高端、高價產品，而在此前嚴格限價時，這一優勢的發揮受到限制，如果拿地價高、但賣不到預期價格，也會影響業績表現。
在年初的業績會上，金茂管理層也表示，在上輪嚴格的調控政策下，比如限房價、限地價時，房企拿地要拼手氣、拼成本控制，金茂作為起家一二線、主打高端改善產品的房企，在嚴格調控的這幾年做了一定下沉。隨著調控政策基本全面放開，金茂還是要回歸核心城市、核心地段、回歸高端，這既是金茂的“老本行”，也是金茂的品牌優勢和基因所在。
重回一二線競爭
“未來房地產的競爭，將主要集中在家全國性的房企，還有量地性房企之間?！蹦瓿鯓I績會上，中國金茂主席兼執行董事陶天海認為。
顯然，走出業績調整期的中國金茂，是有意愿、有潛力競爭未來市場入場券的房企。
在陶天?？磥恚鹈^去的2022年到2024年，是破局突圍“活下去”的幾年，要保證現流的安全，打破規模的負向螺旋；走過這個階段后，企業要固本培元“活得好”，通過資產換倉提升核心能力，借助“盤活存量、做優增量”，讓資產質量有根本性改進。
要拿到下半場的入場券，房企組織能力的競爭極為關鍵，這也是金茂本輪架構調整的核心邏輯?！拔磥硇袠I剩下的企業，主要還是些央國企，包括常有市場化意識和能的地國企，今后的競爭核還是組織能的競爭?！彼J為。
組織架構大調整之余，金茂的另一個動作是，加大投資力度補倉、重回一二線優質地段。
記者查閱近五年房企新增貨值榜發現，去年金茂相關數值的排名已經明顯提升，從2020年的行業第25位、2021年的行業第18位、2022年的行業第19位、2023年的行業第17位，升至了2024年的行業第8位，僅次于中海、華潤、保利、綠城、建發、濱江、招商。
2024年四季度以來，金茂已經明顯加大投資力度，全年權益土地款支出202億，權益占比61%，部分項目與華潤、保利、建發等合作開發；京滬成為投資重心，2024年合計可售面積占到37.6%。2025年其拿地勢頭未減，前4月全口徑新增貨值達到590億元，位居行業第二。
管理層表示，2025年金茂總推貨量大約1800億，預計銷售規模會保持在千億規模，排名會“穩中有升”，集團對此充滿信?！靶抛钪饕€是來于推貨結構不斷優化，1800億的推貨結構中，2023年以來新獲取的地占大約70%，總體質量是不錯的。”
張宏偉認為，現在很多城市限價政策取消，對金茂來說能發揮其產品優勢。從市場環境看，金茂在一二線拿地較猛，會跟大牌央企、地方國企等進行競爭；本輪組織變革后，公司內部競爭也會比較激烈，未來14個地區公司可能還會調整，北京、上海相對而言更有優勢。
中信證券表示，作為中國中化旗下的城市開發和運營平臺，中國金茂在更換管理層后，轉變經營策略、提升產品品質，“野蠻擴張”時期積累的包袱逐漸得到消納。2024年以來，公司逆勢在高線城市擴大拿地規模，有助于“騰籠換鳥”實現開發業務的企穩回升；同時，綜合采用土地專項債收儲、REITs出表等手段，推動存量項目去化和資產盤活，母公司亦直接提供信用支持，這些舉措都有助于公司實現困境反轉。
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