連續(xù)出讓四宗溢價地塊 廣州土拍市場升溫

“五一”節(jié)后第一天，廣州土拍市場繼續(xù)上演火熱行情。

5月6日，廣州市番禺區(qū)番禺廣場融媒體北側(cè)BC0612046地塊（以下簡稱“番禺廣場地塊”）成功出讓。該地塊經(jīng)過六輪競價，最終由廣州市番禺置業(yè)房地產(chǎn)有限公司以約3.07億元的價格競得，溢價率19.5%，樓面價約為1.99萬元/平方米，這也是廣州今年第一宗由民企競得的地塊。

事實上，就在“五一”假期前夕，位于廣州市白云區(qū)的三宗地塊全部溢價成交，均被越秀地產(chǎn)收入囊中，包括白云區(qū)沙太路以西AB3101018地塊（以下簡稱“沙太路地塊”）、嘉禾望崗AB2112039地塊、嘉禾望崗AB2112050地塊，溢價率分別為21.5%、15.6%、18.2%。至此，廣州土拍市場連續(xù)出讓四宗溢價地塊，攬金約28.5億元。

廣州是越秀地產(chǎn)的大本營。2024年業(yè)績公告顯示，越秀地產(chǎn)于一線城市合同銷售額約為599.7億元，占總合同銷售額的52.4%，其中在廣州實現(xiàn)合同銷售額約為433.7億元，公司總土地儲備中的95.6%分布于一、二線城市，其中位于廣州的土地儲備約652萬平方米。

越秀地產(chǎn)方面對《中國經(jīng)營報》記者表示，此次連續(xù)拿地凸顯其深耕一線城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略定力，夯實了越秀地產(chǎn)在廣州大本營的土儲優(yōu)勢。“積極拿地不僅體現(xiàn)公司對廣州房地產(chǎn)前景的看好，也體現(xiàn)了公司對廣州城市發(fā)展的堅定信心。此次拿地是越秀地產(chǎn)深耕廣州的延續(xù)和深化，未來將繼續(xù)聚焦和深耕廣州。”

民企突出重圍

經(jīng)過5月1日四輪出價，番禺廣場地塊終于在5月6日成功出讓，其間共有三家房企參與競價。記者了解到，參拍房企背景均為民企或混合所有制企業(yè)，其中，綠城、龍湖身影隱現(xiàn)。“體量小、周邊配套齊全、總價低，這樣一個‘香餑餑’地塊或是民企果斷出手的原因。”克而瑞分析指出。

公告顯示，番禺廣場地塊宗地面積為7051.6平方米，計容建筑面積約1.54萬平方米，容積率為3.0，掛牌起始價約為2.57億元，起拍樓面價約為16650元/平方米。根據(jù)出讓要求，該地塊陽臺面積占比最高可達20%。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，番禺廣場地塊位于市橋板塊內(nèi)，地塊周邊三公里內(nèi)有四個項目在售，一個項目待售。近一年，市橋板塊商品住宅供應(yīng)807套，成交1159套，成交均價為35981元/平方米，板塊內(nèi)熱銷戶型以100平方米以上為主，近一年成交占比達到61%。

記者注意到，距離此次出讓的番禺廣場地塊不遠處即為去年年底成交的番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)地塊，該地塊由綠城以總價5.08億元競得，成交樓面價為16909元/平方米，溢價率為2.01%，項目目前在建。

值得一提的是，隨著番禺廣場地塊成交，廣州誕生了今年第一宗由民企拿下的地塊，上一次民企在廣州競得涉宅地塊還是在去年12月，由廣州順居置業(yè)投資有限公司以底價摘得增城區(qū)增江街光明路南側(cè)地塊，成交價為6400萬元，成交樓面價為3872元/平方米。

此次民企時隔近半年重回廣州溢價拿地，向市場釋放了一定的積極信號，也讓廣州今年后續(xù)的土拍有了新看點。

4月30日，廣州掛牌五宗住宅地塊，分別位于天河區(qū)和番禺區(qū)，包括天河智谷片區(qū)AT1003023地塊、番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一和二、番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一和二，總出讓面積約10.9萬平方米，總建筑面積約30.9萬平方米，總起拍價約55.7億元，擬于5月30日出讓。

越秀連下三城

當前，央企國企仍是拿地的絕對主力。

就在番禺廣場地塊成功出讓前，廣州市白云區(qū)有三宗地塊全部成交，其中包括被業(yè)內(nèi)稱為廣州今年以來“最熱宅地”的沙太路地塊。三宗地塊最終均被越秀地產(chǎn)溢價包攬，其間經(jīng)歷多輪競價。

公告顯示，沙太路地塊宗地面積約2.1萬平方米（其中出讓宗地面積約1.68萬平方米），計容建筑面積約4.21萬平方米，掛牌起始價約11.65億元，起拍樓面價為27684元/平方米。

記者注意到，沙太路地塊前身為廣州衡器廠，其用途后來由工業(yè)用地變更為二類居住用地，容積率從3.5降至2.5，規(guī)劃配建一所36班小學。該地塊位于天河區(qū)和白云區(qū)交界處的同和板塊內(nèi)，鄰近地鐵18號線京溪站，周邊有商場及其他生活配套加持，居住氛圍成熟。

沙太路地塊共吸引九家房企參與競拍，既包括中海、金茂、中鐵置業(yè)、保利置業(yè)等央企，又包含越秀、建發(fā)、廈門國貿(mào)等國企，還包括綠城、龍湖等民企或混合所有制企業(yè)。該地塊最終經(jīng)過26輪競價，由越秀地產(chǎn)以總價約14.15億元競得，溢價率21.5%，折合樓面價約3.36萬元/平方米。

值得注意的是，就在沙太路地塊所處的同和板塊內(nèi)，越秀地產(chǎn)在去年10月也拿下一宗地塊，后僅用兩個月就迅速開盤。據(jù)克而瑞監(jiān)測，該項目首次入市去化率達八成，截至2025年4月15日已網(wǎng)簽285套，接近清盤。或受此影響，此次掛牌出讓的沙太路地塊受到眾多房企追捧。二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年，沙太路地塊周邊三公里內(nèi)成交1219套，成交均價35652元/平方米，潛在置換需求明顯。

就在沙太路地塊成功出讓當天，越秀地產(chǎn)再摘得嘉禾望崗AB2112039地塊、AB2112050地塊，成交價分別約為4.81億元、6.49億元，溢價率分別達15.6%、18.2%，樓面價分別約為1.34萬元/平方米、1.87萬元/平方米。

根據(jù)出讓條件，嘉禾望崗AB2112039地塊和AB2112050地塊為綁定出讓，競得人或其關(guān)聯(lián)方必須同時參與兩宗地塊的土地出讓競投，且保證以不低于掛牌出讓起始價報價至少一次。即便如此，嘉禾望崗AB2112039地塊的出讓還是經(jīng)歷了13輪競價，AB2112050地塊更是經(jīng)歷了三家房企合計報出的21輪競價。

記者注意到，嘉禾望崗AB2112039地塊和AB2112050地塊此前為商業(yè)用地，后經(jīng)調(diào)整變?yōu)樯嬲玫兀渲蠥B2112039地塊計容建筑面積約3.6萬平方米，容積率為3.3，掛牌起始價約4.16億元；AB2112050地塊計容建筑面積約3.46萬平方米，容積率為3.0，均屬于近兩年來房企熱衷的“小而美”地塊。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，上述嘉禾望崗兩宗地塊所在的白云大道北板塊因近一年來無新增涉宅用地供應(yīng)，目前在售項目數(shù)量較少，基本上以尾盤為主，近一年該板塊內(nèi)商品住宅供應(yīng)面積約28.05萬平方米，成交面積約27.03萬平方米，成交均價約43903元/平方米。克而瑞分析指出，隨著周邊項目陸續(xù)清盤，此次出讓的嘉禾望崗兩宗地塊未來項目入市時競爭壓力或相對較小，有利于項目去化。

越秀地產(chǎn)方面對記者表示，此次競得的三宗地塊區(qū)位優(yōu)勢顯著，均位于廣州核心發(fā)展軸，其中嘉禾望崗兩宗地塊分別位于嘉禾望崗地鐵站東西兩側(cè)，地處廣州“北拓”戰(zhàn)略的核心節(jié)點，匯聚地鐵2號線、3號線、14號線及14號線二期的多個站點，沙太路地塊毗鄰天河CBD，鄰近地鐵3、6、10、18北延線（在建）、20（規(guī)劃）、26（規(guī)劃）、29（規(guī)劃）號線等，交通便利，周邊配套完善。“越秀地產(chǎn)一直重倉廣州、深耕廣州。”

尚未全面回暖

值得注意的是，就在白云區(qū)三宗地塊成功出讓當天，天河區(qū)黃埔大道以南AT091007地塊（以下簡稱“黃埔大道地塊”）被終止出讓，該地塊此前已經(jīng)歷兩次延期出讓。

公告顯示，上述地塊出讓的宗地面積約3.5萬平方米，計容建筑面積約22.86萬平方米，掛牌起始價為66億元，地塊容積率達到6.66。與此同時，該地塊要求競得人須在用地范圍內(nèi)建設(shè)辦公性質(zhì)安置房源，計容建筑面積為7293平方米，并無償移交給天河區(qū)政府指定單位。項目建成后，競得人自持的商業(yè)和辦公面積（扣除移交的安置房源后）不得低于地上計容建筑面積的100%，自持的商業(yè)和辦公面積的年限和土地出讓年限一致，自持的商業(yè)和辦公面積不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與該項目全部自持的商業(yè)和辦公面積整體一并辦理。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，黃埔大道地塊所處的金融城板塊近年來受土拍、規(guī)劃等因素影響，2023年以前較少有新的住宅項目入市供應(yīng)，市場活躍度較低。2024年起，該板塊成為天河區(qū)土拍市場的供應(yīng)主力，土地潛在供應(yīng)量較大。對于黃埔大道地塊終止出讓，克而瑞認為，地塊總價高意味著未來項目單價高，銷售流速一般且競爭激烈。“房企在拿地時需要考慮資金占用壓力，同時需與待售項目形成錯位，以應(yīng)對未來市場的競爭壓力。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1—4月，重點房企拿地總額同比增長26.6%至約3608億元，頭部房企仍保持聚焦核心、精準投資的策略。中指研究院分析指出，2025年以來，核心城市在政策優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)供給增加及土地市場回暖的帶動下，市場情緒有所修復(fù)，但全國市場尚未完全企穩(wěn)。