“金九”觀察：剛需盤品質(zhì)化，年輕人買房也 為“悅己”買單

進入金九，廣州樓市營銷力度加大，迎來多個新盤“炸場”。其中，剛需樓盤品質(zhì)化成為重要看點，總價300萬元左右的樓盤，景觀、會所等享受型特點正在成為重要營銷手段以及溢價點。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著95后和00后成為置業(yè)主力，他們更愿意為體驗付費，剛需品質(zhì)化將成為長期趨勢。不過，對于今后有置換計劃的剛需剛改群體，建議仍重點關注學鐵商配套，將環(huán)境等更視為錦上添花的因素。

剛需樓盤“品質(zhì)感”越來越強

市場：“剛需”成多個熱盤“必爭”群體

進入9月，廣州樓市迎來了多盤集中入市。據(jù)中原發(fā)展研究院統(tǒng)計，將有16個項目推貨入市。其中，位于廣州中心六區(qū)的三個全新盤熱度均較高。位于世界大觀的保利辰園·湖境在剛剛過去的這個周六開放并于周日快速開盤，可見認籌情況火熱。截至9月14日夜間，89平方米小戶型已經(jīng)售罄并緊急加推。位于老黃埔核心區(qū)的黃埔潤府，開盤現(xiàn)場人氣不錯，項目數(shù)據(jù)顯示首開銷售額達到2.5億元。在嘉禾望崗，越秀貝好家嘉悅云啟首日開放板房，目前已經(jīng)凍資超300組，據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹客戶主要來自周邊置換業(yè)主，以及2/3號線地鐵沿線通勤市民。從整體氛圍來看，分化仍為市場基調(diào)。地段核心、品牌號召力強、產(chǎn)品亮點突出的項目，人氣較旺價格較穩(wěn)。

值得一提的是，對于剛需剛改群體的“爭奪”成為多個核心區(qū)項目的看點。以天河東話題度較高的項目珠江·天河都薈為例，在推出全新二期“峯薈”組團之前，項目開放了全新的71平方米樣板房瞄準剛需置業(yè)者，這也就意味著可以約320萬元總價的門檻上車天河智慧城核心區(qū)，將大大利好片區(qū)內(nèi)通勤的產(chǎn)業(yè)人群。位于嘉禾望崗的嘉悅云啟，目標剛改群體的思路也十分清晰。作為白云區(qū)配套最為醇熟、且通勤天河海珠均十分便利的板塊，嘉禾望崗對剛需剛改群體吸引力較大，板塊內(nèi)100平方米以下戶型幾乎斷貨，嘉悅云啟項目84平方米及99平方米產(chǎn)品則填補了這一空白。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，此前一段時間核心區(qū)項目多主打改善，起步面積較大總價段也相對較高，但改善群體置業(yè)往往涉及置換，鏈條較長，同時供應扎堆加大了市場競爭。“目前的市場上，有剛性需求的群體入市的相對堅決，因此許多核心區(qū)項目開始轉變思路推出剛需剛改產(chǎn)品走量。”

年輕置業(yè)者更愿意為體驗付費

趨勢：95后、00后買房更注重“質(zhì)價比”

相較于此前許多項目以實用率“搶客”，隨著戶型設計的規(guī)范逐漸落地，市場的關注焦點正從使用率轉向對于居住體驗，這也帶動著剛需產(chǎn)品品質(zhì)化成為趨勢。一方面，酒店式大堂、豪華會所等開始走進針對年輕人的樓盤。在位于廣州大學城的越秀·星匯錦城，雖然項目定位年輕人，起步總價僅260萬元起，但從樓盤品質(zhì)感十分吸引人，入口處羅漢松搭配藍青翠景墻營造出豪宅級歸家儀式感、高端改善標配的下沉式會所占地面積達約5500m²……從項目銷情來看，年輕人顯然還是愿意為此類“排面”買單。另一方面，隨著最大面積僅128平方米的保利辰園·湖境的入市，也意味著此前主要針對高端改善的世界大觀板塊城央稀缺湖景向剛需及剛改群體敞開了大門，從市場反應來看，年輕人也愿意為景觀面支付一定的溢價。

對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉解讀表示，剛需項目的品質(zhì)化是有著需求面上的支撐的。隨著95后、00后開始成為樓市的剛需主力，剛需的需求特征也在發(fā)生變化，對于居住條件比上一代剛需更優(yōu)渥的他們來說，與其說買房講究“性價比”，不如說更注重“質(zhì)價比”。“一方面是年輕人更愿意為‘悅己’消費，另一方面是產(chǎn)品的迭代、市場的競爭、購房政策的友好等多重原因，讓成為買方市場主角的他們，有更多挑好房子的底氣。”肖文曉說道。

置業(yè)建議：生活配套是基礎園林環(huán)境等是加分項

當然，隨著市場給剛需群體提供的產(chǎn)品選擇越來越豐富，置業(yè)者們也面臨著“甜蜜的煩惱”：在總價有限的前提下，應該選擇成熟區(qū)域學鐵商環(huán)繞的便利，還是選擇優(yōu)美的自然資源，又或者是選擇居住的“高端感”？

肖文曉表示，無論是從生活本身的便利度，還是未來的流通而言，在選擇建議剛需置業(yè)者首要考慮生活所需，將周邊教育、交通、商業(yè)等配套整體考量的較高優(yōu)先級。“可以說，生活配套是基礎，綜合考慮園林、環(huán)境、社區(qū)、物業(yè)等加分項，爭取錦上添花。”