8月14日，長和系旗下重點公司長實集團（HK01113，股價37.34港元，市值1307億港元）公布2025年度中期業績報告。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）留意到，在當日舉行的業績發布會上，長和系掌舵人李澤鉅并未現身。這是李澤鉅自2018年接管長和系以來首次缺席長實集團業績會，長和系管理層并未解釋其缺席的原因。
業績報告顯示，今年上半年，長實集團實現股東應占凈利潤約63.02億港元，同比下滑26.20%，主要受投資物業重估減值拖累。若剔除投資物業重估因素，凈利潤約68.05億港元，同比增長1.17%。董事會宣布派發中期股息每股0.39港元。
在業績發布會上，長實集團執行委員會及財務委員會成員兼長實集團會計部總經理文嘉強稱，得益于投資物業組合、酒店及服務套房業務、基建及實用資產業務以及酒吧業務等的貢獻，公司經常性收入業務的盈利將繼續保持強勁。“然而，未來幾年物業發展業務的盈利貢獻預計不會很大。”
值得一提的是，業績發布會舉行后的次日（8月15日），長實集團股價出現下跌，截至當日收盤，股價報每股37.34港元，跌幅為1.74%。
“降價跑量”的房產拋售策略侵蝕公司利潤空間
對于香港住宅物業市場的整體情況，長實集團執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志在業績發布會上表示，在較低的香港銀行同業拆息環境下，近期一手市場中，主要是小型住房單位成交量有所回升。
“但由于整體供應量高，價格動力仍然不足。發展商仍專注于清庫存，因此開盤定價應會繼續保持吸引力。”馬勵志說。
每經記者注意到，近年來，長實集團多次打折銷售其位于香港和內地的樓盤。
例如，長實集團旗下位于香港油塘的親海駅Ⅱ項目于2023年8月入市，首批132套房折后售價為14997港元/平方呎（1平方呎≈0.0929平方米），創2016年以來市區新盤最低價。位于香港黃竹坑的藍色海岸項目一期于2024年4月入市，平均售價較成本價折讓逾兩成，較周邊二手房價也打了七折。
去年7月，長實集團旗下位于東莞的海逸豪庭項目以五折價格拋售存量房源，最低單價1.3萬元/平方米。今年“五一”假期，長實集團旗下位于北京的御翠園推出一批特價房，與最高備案價相比打了約七折。
文嘉強表示，越來越多的香港人有興趣在廣東置業。 為此，長實集團在香港推出了“大灣區雙居生活”計劃，目標客戶是希望在廣東購買第二居所的香港人。“買家對這個計劃的反響良好。”
文嘉強所說的“大灣區雙居生活”計劃，是今年7月長江實業旗下和記黃埔地產集中向香港買家推介的惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭四個項目，共計400套房源，價格均較之前有所回落。惠州瀧珀花園的推售規模最大，共300套房源，一房戶型總價最低約40萬元。（新聞鏈接：《“有香港客戶包車來看房”，最低40萬元一套，李嘉誠家族降價推售大灣區400套房源》）
這種“降價跑量”的策略的確可在短期推高公司營收。業績報告顯示，長實集團上半年度已確認的物業銷售收入約73.66億港元，同比增長58.92%。其中，香港已確認物業銷售收入約28.03億港元，同比增長7.77%；內地已確認物業銷售收入約38.27億港元，同比增長117.32%。
然而，該策略也在侵蝕公司的利潤空間。從收益來看，上半年度長實集團的物業銷售收益約17.68億港元，同比減少2.91%。其中，香港物業銷售收益約7400萬港元，同比大幅減少92.91%；內地物業銷售收益約14.69億港元，同比增長106.9%。
長實集團方面對此表示，上半年度物業銷售收入同比增加，但銷售收益減少，主要由于在市場疲弱下，集團為促進各項目的銷售而設立多項折扣優惠，因而報告期內收益率較低。
有興趣在香港投資更多商業與零售地產
在業績會上，文嘉強預計，公司旗下的親海駅Ⅱ、位于新加坡的Perfect Ten以及位于北京的逸翠園三個項目將在下半年貢獻利潤。而藍色海岸項目將錄得虧損。
據馬勵志透露，公司位于香港啟德的臨海住宅花語海將擇機入市。預計其小型單位應該相當受歡迎，銷售團隊會盡力爭取良好市場反應。據悉，長實集團在中期業績報告中已對花語海和藍色海岸兩個項目作出充足的撥備，撥備總額約11億港元。
對于2025年下半年的資本配置策略，馬勵志稱，集團不會以增加杠桿為代價進行擴張或投資。“宏觀環境具有很大的不確定性，盡管美國利率看起來很快就會下降，但我們仍將在管理現金流方面非常謹慎。”
“長實的業務每年提供可觀現金收入，集團遂有充裕資源從事新投資項目。近日亦見外界報道稱我們有意競投新項目或參與企業借貸交易。如回報和價格具吸引力，我們有興趣在香港投資更多商業與零售物業或地塊。”馬勵志表示。
物業租賃方面，上半年長實集團的物業租賃收入約30.02億港元，同比減少3.72%；物業租賃收益約23.15億港元，同比減少5.28%。
長實集團解釋稱，這是由于上海梅龍鎮廣場及商場在合營期滿后不再提供租金收入，而香港零售及寫字樓物業租賃持續疲軟。
據透露，長實集團在香港投資物業組合的整體出租率約為86%。公司總部所在的長江集團中心一期出租率約為75%，長江集團中心二期的出租率仍未達到理想水平。
“商業寫字樓市場競爭非常激烈，供過于求，且未來幾年供應量還會增加。我們希望很快能取得進展。”文嘉強表示。
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