李嘉誠家族的長(zhǎng)實(shí)還要降價(jià)賣房

“未來幾年預(yù)計(jì)開發(fā)業(yè)務(wù)的收益不會(huì)十分顯著。”

8月14日盤后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)召開中期業(yè)績(jī)會(huì)，對(duì)于投資者問及的未來收益走勢(shì)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行委員會(huì)委員兼會(huì)計(jì)部總經(jīng)理文嘉強(qiáng)如此說道。

這樣的預(yù)期與財(cái)報(bào)端下滑的數(shù)據(jù)形成映照。

上半年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入為73.66億港元，較上年同期增長(zhǎng)近59%。其中，內(nèi)地市場(chǎng)貢獻(xiàn)約52%、38.27億港元，包括已完工項(xiàng)目的住宅銷售上海御沁園第5B-2a期和北京逸翠園第2期；香港市場(chǎng)為28.03億港元，占比約38%，包括油塘親海駅I項(xiàng)目。

一個(gè)現(xiàn)象是，盡管整體物業(yè)銷售收入取得增長(zhǎng)，但對(duì)應(yīng)的收益卻在下滑。報(bào)告期內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)來自物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的收益為17.68億港元，不及上年同期的18.21億港元。核心因素是香港市場(chǎng)，該區(qū)域貢獻(xiàn)收益0.74億港元，較上年同期的10.44億港元大幅下滑。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)對(duì)此給出解釋，“主要因?yàn)樵谑袥r疲弱的情況下，集團(tuán)為促進(jìn)各項(xiàng)目的銷售而推出多項(xiàng)折扣優(yōu)惠，因此期內(nèi)收益率較低”。

近年來，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)奉行“搶收”策略，多地項(xiàng)目降價(jià)銷售。

比如在香港市場(chǎng)，其2023年8月入市的親海駅II首批132套房，折實(shí)平均呎價(jià)14997港元，成為2016年以來市區(qū)價(jià)格最低的新盤；2024年入市的香港黃竹坑BlueCoast項(xiàng)目曾打出2.19萬港元/平方呎的售價(jià)，較周邊二手房?jī)r(jià)打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎，也折讓了22%。此外，香港洪水橋LYOS項(xiàng)目、屯門飛揚(yáng)項(xiàng)目等均有不同程度的打折。

內(nèi)地市場(chǎng)來看，今年5月，該集團(tuán)旗下位于北京的高端項(xiàng)目御翠園推售新一批房源，七折銷售，后因售價(jià)過低而停止。這是御翠園第二次降價(jià)促銷，去年10月該項(xiàng)目也曾推出特價(jià)房源，當(dāng)時(shí)7.6萬元/平方米的單價(jià)相當(dāng)于打7.6折。

今年7月，為吸引港人北上購房，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下和記地產(chǎn)在香港推出“大灣區(qū)雙居生活”計(jì)劃，推介位于粵港澳大灣區(qū)的4個(gè)樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計(jì)400套房源，優(yōu)惠力度亦高于往期。

文嘉強(qiáng)在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，推出營銷活動(dòng)、吸引有需求的港人前往大灣區(qū)置業(yè)是應(yīng)對(duì)內(nèi)地樓市疲軟的策略之一，“這次大灣區(qū)雙居活動(dòng)的買家反響良好”。

關(guān)于香港住宅市場(chǎng)走勢(shì)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理馬勵(lì)志指出，近期香港的低息環(huán)境帶動(dòng)了一手市場(chǎng)成交量回升，尤其是中小型單位，但由于整體供應(yīng)量高，物業(yè)價(jià)格仍缺乏上升動(dòng)力。當(dāng)前開發(fā)商主要聚焦去庫存，因此定價(jià)策略會(huì)保持靈活。

這意味著，在未來一段時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)仍可能繼續(xù)采用打折銷售的策略來加速去化。這種情況下，開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間就成為市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)。

文嘉強(qiáng)對(duì)此給出的回答是，下半年，來自中國香港和北京、新加坡的多個(gè)項(xiàng)目將為物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)帶來利潤(rùn)，但Blue Coast虧損將抵消部分貢獻(xiàn)。其預(yù)計(jì)，未來幾年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的盈利貢獻(xiàn)不會(huì)很大。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)也在財(cái)報(bào)中指出，集團(tuán)會(huì)繼續(xù)奉行審慎策略，物色優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備用作未來發(fā)展。截至6月末，其擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備約6700萬平方呎，其中600萬平方呎位于香港，5800萬平方呎位于內(nèi)地，另外300萬平方呎在海外。

不過，馬勵(lì)志也在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)業(yè)務(wù)每年提供可觀現(xiàn)金收入，集團(tuán)有充裕資源從事新投資項(xiàng)目。他直言有看到近期外界報(bào)道稱集團(tuán)有意競(jìng)投新項(xiàng)目或參與企業(yè)借貸交易，表示假如回報(bào)和價(jià)格具吸引力，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有興趣在香港投資更多商業(yè)與零售物業(yè)，以及投地，“好有興趣在香港多做些投資”。

文嘉強(qiáng)也稱，受投資物業(yè)組合、酒店及服務(wù)式公寓、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)資產(chǎn)的穩(wěn)定貢獻(xiàn)支持，未來幾年集團(tuán)的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)將保持強(qiáng)勁。

報(bào)告期內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)來自物業(yè)出租業(yè)務(wù)的收入為30.02億港元，不及上年同期的31.18億港元；酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)收入為21.92億港元，同比微增，但對(duì)應(yīng)收益同比下滑3.52%至7.94億港元，期內(nèi)酒店和服務(wù)套房的平均入住率分別為89%及88%。

疊加投資物業(yè)估值大幅縮減等因素影響，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的中期“成績(jī)單”增收不增利。

報(bào)告期內(nèi)，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入253.86億港元，同比增長(zhǎng)15.35%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下滑26.75%至63.02億港元，股東應(yīng)占每股溢利為1.8港元，較上年同期減少26.2%。