深圳44億收儲華發(fā)前海7宗地，土儲專項債盤活5000億閑置資產(chǎn)

一場以土地收儲化解房企風險、盤活存量資產(chǎn)的行動正在全國范圍內(nèi)顯著提速。

近日，華發(fā)集團宣布，其全資子公司融華置地將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價格轉(zhuǎn)讓給深圳土地儲備中心。

這些總面積7.05萬平方米、規(guī)劃建筑面積46萬平方米的商業(yè)地塊，賬面價值高達58.41億元，這也意味著華發(fā)此次交易將承受24.59%的折價，預計虧損超過其2024年凈利潤的一半。

在當前房企普遍承壓的背景下，這一操作既是企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負債表的戰(zhàn)略選擇，也是地方政府通過收儲機制化解市場風險的典型樣本。

值得關注的是，此前有市場消息稱，深圳土地儲備中心還計劃以68億元收儲世茂集團深港國際中心12宗地塊。短短一月內(nèi)，兩個明星項目被集中收儲，也反映了深圳當前收儲進程提速的強勁勢頭。

將視角拓展到全國范圍內(nèi)，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至7月27日，全國已有26個省市公示了擬使用專項債收購閑置存量土地的項目，涉及總金額已突破5000億元大關，而專項債實際發(fā)行規(guī)模也達到了約1386億元。

“剛剛召開的‘7.30’政治局會議中強調(diào)要‘加快政府債券發(fā)行使用’，預計接下來非‘自審自發(fā)’試點地區(qū)有望成功發(fā)行用于收購存量閑置土地的專項債，更多已公示的項目加快發(fā)行專項債，有望在推動市場止跌回穩(wěn)方面發(fā)揮效用”，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對界面新聞表示。

華發(fā)割肉回血

華發(fā)股份此次轉(zhuǎn)讓的7宗地塊，都位于深圳前海合作區(qū)會展新城片區(qū)，是2020年其聯(lián)合融創(chuàng)以127.1億元競得的“前海冰雪世界”項目組成部分。

彼時，地塊樓面價超2.7萬元/平方米，項目原計劃投資338億元建設年接待游客超千萬人次的灣區(qū)冰雪文旅綜合體，其中涵蓋全球最大室內(nèi)雪世界、人才房、辦公集群、主題商業(yè)等多個板塊。

據(jù)了解，截至交易時，7宗地塊均處于未建狀態(tài)，總建筑面積約46.1萬平方米中，辦公占比高達91%（41.97萬平方米）。

這在當前深圳商辦市場空置率長期超20%、商辦地價深度回調(diào)的背景下，項目的開發(fā)也陷入到兩難的境地，即繼續(xù)持有需承擔大量資金成本，開發(fā)則面臨銷售去化與現(xiàn)金流的壓力。

華發(fā)的抉擇也折射出行業(yè)困局。2022年在融創(chuàng)陷入流動性危機后，華發(fā)以35.8億元接盤其所持有的51%股權，實現(xiàn)全資控股，地塊綜合成本升至58.41億元。

面對此次深圳土儲中心44.05億元的收儲報價（折價24.59%），華發(fā)最終選擇接受超4.7億元虧損，看似是“虧本買賣”，實則也是行業(yè)調(diào)整下的必然選擇。

從華發(fā)股份自身的財務情況來看，近兩年來其資金鏈承壓明顯。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入599.92億元，歸母凈利潤9.51億元；全口徑銷售同比下降16.3%、回款減少，導致經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量約為16億元，同比下降68.54%，創(chuàng)近6年新低。

資金儲備也大幅縮水，2024年全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少129.04億元至325.65億元。

另據(jù)業(yè)績預告顯示，2025年上半年，華發(fā)股份預計歸母凈利潤約為1.68億元，同比大幅下降86.69%；扣非凈利潤約1.49億元，同比下降87.46%。盡管公司營業(yè)收入同比增長53.76%至381.99億元，但受房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境變化影響，項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下滑，且公司擬對部分項目計提資產(chǎn)減值準備，導致利潤總額同比下降53.40%至12.02億元。

“若繼續(xù)持有本次交易標的地塊，可能面臨長期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關風險，未來存在較大不確定性”，華發(fā)股份在公告中坦然表示。

而通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實現(xiàn)風險對沖。商辦項目開發(fā)周期長、資金占用大、變現(xiàn)周期長，未來可能會制約華發(fā)股份其他業(yè)務(如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn))的拓展。

專項債注入“資金活水”

深圳收儲提速的背后，是2024年土地專項債重啟引發(fā)的全國性浪潮。

2024年10月，國新辦新聞發(fā)布會提出“允許專項債券用于土地儲備”。隨后在11月20日，自然資源部發(fā)布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)[2024]242號，以下簡稱242號文），正式明確了“運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度”的政策方向，也標志著停滯5年的土儲專項債正式重啟。

“土儲專項債重啟的背后，有穩(wěn)定土地市場和房地產(chǎn)市場、化解企業(yè)債務風險、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟等多重因素”，中證鵬元研究發(fā)展部高級董事吳志武對界面新聞記者指出。

據(jù)吳志武介紹，與之前相比，本輪重啟后土儲專項債有幾個突出的創(chuàng)新：首先是拓寬了土地儲備債券使用領域，土地儲備專項債券支持領域已從傳統(tǒng)的土儲項目、用于保障房的土儲項目進一步擴大到收購閑置土地土儲項目；

其次是項目增收途徑更為廣闊，重啟后土儲債項目增收的途徑包括低價收購、改變土地用途和完善土地規(guī)劃三種，這也是比傳統(tǒng)土儲債項目創(chuàng)新的地方，解決了收購閑置土地土儲項目發(fā)行的難題；

還有就是債券期限結(jié)構上有所放松，7年期和10年期債券發(fā)行較多；與此同時，發(fā)行機制上更具靈活性，尤其是對于“自審自發(fā)”地區(qū)。

從實施格局來看，據(jù)界面新聞觀察，本輪土儲專項債存在區(qū)域分化與主體上的傾斜。目前已發(fā)行土儲專項債的省市主要為專項債“自審自發(fā)”的試點地區(qū)，上半年以廣東、重慶、江西、河南和安徽五地公布的收儲項目資金規(guī)模居前。

從收儲對象來看，則主要以城投和地方國企為主。

據(jù)浙商證券統(tǒng)計，截止今年6月底，已披露的收儲對象中，城投與地方國企占比超過60%，民企占比不足10%，基本不涉及發(fā)債民營地產(chǎn)企業(yè)。即專項債資源或向地方城投平臺和國企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務壓力，民企受限于收儲價格等因素，可能獲益相對有限。

此外，值得注意的是，被收儲民企多以當?shù)亻_發(fā)商為主，少有跨區(qū)域性開發(fā)主體，因此本輪土儲實質(zhì)上對民營地產(chǎn)發(fā)債主體利好程度有限。

而在收儲地塊的功能轉(zhuǎn)換上，觀察一些涉及商業(yè)用地和大型綜合體開發(fā)的收儲地塊，在收回后可轉(zhuǎn)為保障性住房，又或者調(diào)整規(guī)劃條件后再次出讓。

“過去商業(yè)辦公項目，綜合體項目建設的比較多，現(xiàn)在這些項目不管是分割銷售、物業(yè)運營都存在巨大的困難。像此次華發(fā)收儲的地塊，很可能收回后調(diào)整規(guī)劃條件，減少商辦綜合體指標再出讓。從前海未來產(chǎn)城融合、組團發(fā)展的角度來看，可能會增加出讓住宅用地”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

展望未來，隨著7月政治局會議對政府債券發(fā)行的進一步部署，非試點地區(qū)的專項債收儲有望加速落地，預計將有更多閑置土地將進入 “收儲-調(diào)整-再開發(fā)” 的閉環(huán)。