房企半年報(bào)前瞻｜光明地產(chǎn)減虧之戰(zhàn)：收縮拿地聚焦上海、剝離非核心業(yè)務(wù)

凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，深陷經(jīng)營(yíng)困境的光明地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。近日，光明地產(chǎn)披露2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司上半年凈虧損約3.6億—4.4億元，較上年同期由盈轉(zhuǎn)虧。

面對(duì)業(yè)績(jī)頹勢(shì)，光明地產(chǎn)已著手實(shí)施調(diào)整舉措。北京商報(bào)記者注意到，2024年光明地產(chǎn)一方面通過(guò)剝離旗下涉足倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、物流運(yùn)輸及生活服務(wù)等業(yè)務(wù)的子公司，收縮非核心業(yè)務(wù)板塊；另一方面，逐步退出江蘇、浙江等非重點(diǎn)深耕區(qū)域的項(xiàng)目，2024年新增土地儲(chǔ)備全部落子上海，持續(xù)優(yōu)化投資布局。盡管采取了上述一系列操作，光明地產(chǎn)的凈利潤(rùn)仍未出現(xiàn)回升，反而呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧

2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，光明地產(chǎn)凈虧損約為3.6億—4.4億元，而在去年同期凈利潤(rùn)為0.08億元，同比大幅下滑536%—636%。

對(duì)于凈利潤(rùn)虧損的原因，光明地產(chǎn)方面表示，主要系公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模及報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率水平下降所致。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，光明地產(chǎn)在上半年凈利潤(rùn)為負(fù)是近四年同期首次。具體來(lái)看，2021—2024年上半年，光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)分別為0.44億元、0.09億元、0.09億元及0.08億元。

凈利潤(rùn)虧損的同時(shí)，銷(xiāo)售額的下滑也成為光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)下滑的因素之一。北京商報(bào)記者注意到，光明地產(chǎn)作為擁有“光明”基因的知名上市房企，前身為海博股份，2014年經(jīng)過(guò)重組后更名為光明地產(chǎn)，主營(yíng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)飛速發(fā)展期，光明地產(chǎn)也曾在2018年喊出“未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)500億元”銷(xiāo)售規(guī)模的目標(biāo)。為此，光明地產(chǎn)走出上海，在四川、云南、重慶、湖北、浙江等省市拿地?cái)U(kuò)張。

收縮拿地與出售資產(chǎn)并行

拿地?cái)U(kuò)張令光明地產(chǎn)在2018—2020年期間簽約金額迎來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)，在2020年觸頂達(dá)362.68億元。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整，光明地產(chǎn)的簽約金額逐年下滑，2024年降至55.47億元。

面對(duì)簽約金額和凈利潤(rùn)的下滑，光明地產(chǎn)也適時(shí)調(diào)整拿地策略，收縮拿地的同時(shí)，深耕上海大本營(yíng)。

北京商報(bào)記者注意到，2024年光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積約3.12萬(wàn)平方米，2023年約3.65萬(wàn)平方米，2022年則無(wú)新增土地儲(chǔ)備。

值得一提的是，在2023年及2024年光明地產(chǎn)分別提出土地投資預(yù)算60億元，并且兩次強(qiáng)調(diào)在上海的重要投資地位，表現(xiàn)出持續(xù)深耕上海的投資策略。

2023年光明地產(chǎn)在上海通過(guò)協(xié)議拿地的方式，獲得上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)六灶社區(qū)03—04地塊。此外，通過(guò)招拍掛光明地產(chǎn)獲取了上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)民樂(lè)大居L07—02地塊，兩宗地塊共斥資近12億元。

投資策略由擴(kuò)張轉(zhuǎn)至聚焦上海的同時(shí)，光明地產(chǎn)也對(duì)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。2024年6月，光明地產(chǎn)計(jì)劃通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所協(xié)議轉(zhuǎn)讓其全資子公司海博供應(yīng)鏈的100%股權(quán)及債權(quán)。交易金額總計(jì)2.95億元，受讓方為糖酒集團(tuán)。

2024年11月，光明地產(chǎn)再次擬轉(zhuǎn)讓其全資子公司海博斯班賽100%股權(quán)及光明生活服務(wù)100%股權(quán)，若兩家公司轉(zhuǎn)讓成功，預(yù)計(jì)將為光明地產(chǎn)帶來(lái)2.94億元凈利潤(rùn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，無(wú)論是項(xiàng)目公司、區(qū)域公司還是開(kāi)發(fā)公司，向集團(tuán)申請(qǐng)資金時(shí)往往會(huì)產(chǎn)生一定成本。同時(shí)，資金的劃撥不可能脫離抵押物，通常需要以部分資產(chǎn)作為抵押。從資本層面來(lái)看，這類(lèi)操作可能會(huì)被體現(xiàn)為一次收并購(gòu)行為，但實(shí)際上，其核心更在于集團(tuán)對(duì)開(kāi)發(fā)公司及開(kāi)發(fā)平臺(tái)的資金支持。

并購(gòu)成為房企扭虧為盈首選

企業(yè)并購(gòu)成為眾多房企面臨營(yíng)收下滑、凈利潤(rùn)表現(xiàn)不佳時(shí)，扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的重要手段。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)共進(jìn)行81筆并購(gòu)交易，相比2024年上半年多2筆。其中，60筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約291億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，6月房地產(chǎn)行業(yè)共進(jìn)行19筆并購(gòu)交易，比上月多9筆。其中14筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約106億元，環(huán)比增長(zhǎng)334.4%。

從交易標(biāo)的業(yè)務(wù)類(lèi)型看，2025年6月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的并購(gòu)交易包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商辦類(lèi)項(xiàng)目。其中，6月24日，中國(guó)金茂在港交所公告，其間接全資附屬公司蘇州騰茂收購(gòu)上海洮茂49%的股權(quán)，總對(duì)價(jià)約為21.37億元，出讓方為蘇州淳茂。6月25日，保利置業(yè)以約8.5億元成功競(jìng)得上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，股權(quán)出讓方為上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

郭毅表示，當(dāng)下房企收并購(gòu)活動(dòng)的增加，更多是為了解決企業(yè)當(dāng)前存在的現(xiàn)金流缺口，針對(duì)企業(yè)亟須應(yīng)對(duì)的短期問(wèn)題實(shí)施紓困，幫助企業(yè)平衡短期現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)一定程度的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

此外，頭部房企加快資產(chǎn)處置，住宅業(yè)務(wù)布局更加聚焦。2024年11月—2025年6月，華潤(rùn)置地掛牌、處置了多處資產(chǎn)，同時(shí)獲得多處優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益拿地金額626億元。其中位于北京、上海、深圳、杭州和成都等核心一、二線城市的拿地金額占比接近99%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，并購(gòu)具有多個(gè)原因，但從國(guó)企的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并購(gòu)帶來(lái)幾個(gè)效應(yīng)。他表示，一是聚焦核心業(yè)務(wù)，光明地產(chǎn)正持續(xù)明確自身核心業(yè)務(wù)方向，此前其在地產(chǎn)方面有過(guò)一波大擴(kuò)張，但現(xiàn)在動(dòng)作少了很多。通過(guò)出售部分項(xiàng)目，即便后續(xù)做住宅業(yè)務(wù)，也可以專(zhuān)注高品質(zhì)住宅。甚至也可以統(tǒng)一在整個(gè)集團(tuán)的部署，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有適當(dāng)?shù)氖崂砗驼{(diào)整。二是可以創(chuàng)新融資模式。類(lèi)似并購(gòu)的操作，本質(zhì)上就是一種積極拓展融資渠道的做法，也降低對(duì)傳統(tǒng)銀行貸款的依賴(lài)。通過(guò)并購(gòu)，促使企業(yè)精簡(jiǎn)和降本增效，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。