盡管房地產證券在經歷早前的價格調整后逐步回穩，但美國貿易政策帶來的風險因素，以及美聯儲降息前景尚存的不確定性，仍然對未來增長構成壓力。雖然美國經濟基本面仍然保持穩健，但市場對關稅措施及全球經濟放緩的擔憂，已導致房地產投資信托基金（REITs）的表現受到影響，相關股價漲幅也有所放緩。
盡管面對諸多挑戰，但我們看到大部分房地產板塊的需求依然強勁。過去兩年間，受到高息環境及建筑成本上升影響，新建項目明顯減少，近期更是因關稅政策及美國更嚴格的移民政策而進一步受壓。然而，供應收緊或有助于延長目前的房地產周期。
增長動力
一是具有韌性的收益水平。房地產投資信托基金一向在貿易紛爭或關稅主導的市場環境中表現相對穩定，原因是房地產投資信托基金以本地需求為主，防守性強，且其長期租約具備天然抗通脹特性。
二是基本面穩固。新建項目供應有限，導致供需失衡，有助支撐物業估值及租金水平。
三是結構性增長趨勢。住宅市場供應短缺推動分層單位及長者住屋租金上升，而電商及人工智能等數碼化趨勢則帶動物流設施（如工業物業、冷鏈倉儲）及數據中心的需求增長。
四是估值修復潛力強。歷史數據顯示，當美國10年期國債收益率介乎3%至5.25%時，房地產投資信托基金的表現往往優于整體股市。隨著利率預期在高位徘徊，房地產投資信托基金有望迎來估值修復，尤其目前相對股票處于歷史性折讓水平。
五是并購活動潛力上升。估值吸引加上基本面不斷改善，促使更多私募基金參與房地產投資信托基金市場。即使美聯儲降息延后，低息環境仍有利于并購交易推進。
投資機會
考慮到貿易政策過去一段時間引發的市場波動，對全球經濟增長擔憂使亞太房地產成為防御性相對較高的板塊。有別于出口導向型行業受到的負面影響，亞太市場房地產行業展現良好韌性，其中包括日本資產投資，即開發商和日本房地產投資信托基金（JREITs）、澳大利亞房地產投資信托基金以及中國香港市場和新加坡市場的本地消費相關投資。
在日本，關稅造成的市場擔憂和政治不確定性將威脅經濟增長，意味著日本央行今年不太可能加息。在澳大利亞，如果澳大利亞的通脹能夠得到控制，預計澳大利亞儲備銀行在2025年余下時間會繼續下調政策利率。總體而言，經濟環境有利房地產投資信托基金的發展，特別是具有結構性利好因素的公司，有望于溫和通脹環境中跑贏市場。
日本開發商受惠于改善股東回報政策，有望持續展現良好表現，日本房地產投資信托基金則能于物流和酒店業提供的催化劑驅動下造好。在澳大利亞，住宅和零售房地產投資信托基金受惠于強勁的當地消費和降息政策。在新加坡，受惠于穩健股息增長和低空置率，當地零售和工業房地產投資信托基金或有上行空間。在中國香港地區，非必需品零售房地產投資信托基金可能受惠于低收益率以及與中國內地市場的潛在房地產投資信托基金互聯互通安排。
經歷過去兩年的波動后，宏觀環境趨于穩定，加上資本成本回落，為房地產投資信托基金帶來更明朗的前景。部分板塊及地區的基本面穩健，長期增長動力明確，為具耐性的長線投資者提供具吸引力的入市時機。
與整體股市相比，房地產投資信托基金盈利的不確定性相對較低，而在經濟增長放緩下，利率環境也趨于溫和，有利估值修復。在這種高增長與低通脹并存的環境下，全球房地產投資信托基金有望迎來最佳的投資機會。
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