央企地產(chǎn)冰與火：中建穩(wěn)居頭部，中交艱難保殼

9月初，歷時多月的中交地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組告一段落。中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司已完成重大資產(chǎn)重組交割工作，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負債全部置出至中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中交房地產(chǎn)集團”）。

伴隨著業(yè)務(wù)調(diào)整，中交地產(chǎn)也迎來人事變更，董事長郭主龍、總裁徐愛國等多位管理人員辭任。具有豐富輕資產(chǎn)運營經(jīng)驗的曾益明被聘任為新總裁，組建全新管理團隊。

中交地產(chǎn)是基建央企中交集團旗下的房地產(chǎn)上市平臺之一。過去幾年，中交地產(chǎn)曾試圖做大規(guī)模，但由于未能做好現(xiàn)金流管理而出現(xiàn)債務(wù)危機。無奈之下，中交地產(chǎn)宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

同一時間，另一家基建央企中國建筑發(fā)布2025年半年報，今年上半年，中國建筑地產(chǎn)銷售額1745億元，自去年躍居行業(yè)規(guī)模榜首后，繼續(xù)維持“地產(chǎn)一哥”的地位。

由于業(yè)務(wù)存在較強的關(guān)聯(lián)性，加之高利潤率的誘惑，不少基建央企早早布局了房地產(chǎn)。近些年，樓市進入深入調(diào)整期，基建央企旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也面臨巨大的挑戰(zhàn)。分析人士指出，中建與中交的地產(chǎn)業(yè)務(wù)變化，代表了兩種不同的發(fā)展路徑。

在光譜的中間，還有一些規(guī)模居中的企業(yè)，仍在努力穿越周期。

中交地產(chǎn)“保殼”第一步

中交地產(chǎn)是中交集團旗下的兩家房地產(chǎn)上市平臺之一（另一家是綠城中國，中交集團于2014年入股）。相較綠城，中交地產(chǎn)屬于“嫡系”。2018年，中交地產(chǎn)整合完畢，并試圖發(fā)力。這一年，中交地產(chǎn)的銷售額為149億元。

2019年，中交地產(chǎn)公布業(yè)績目標，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

隨后幾年，中交地產(chǎn)加快了拿地步伐，銷售額也水漲船高。2021年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額398億元，全口徑銷售規(guī)模560億元。但在規(guī)模競速白熱化的情況下，仍未排進行業(yè)前50。

從2021年下半年開始，隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，中交地產(chǎn)緊急踩剎車，公司拿地減少，銷售額也連年下滑。由于在此前的擴張中犧牲了利潤，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤從2019年就開始下降。2023年和2024年，公司連續(xù)虧損。

今年4月，因資不抵債，中交地產(chǎn)被實施退市風(fēng)險警示，股票簡稱變更為“*ST中地”。

中交地產(chǎn)在去年9月就著手收購中交物業(yè)，把輕資產(chǎn)注入上市平臺。今年初，公司又宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將房地產(chǎn)資產(chǎn)和負債轉(zhuǎn)讓給中交房地產(chǎn)集團。根據(jù)公司6月發(fā)布的公告，中交地產(chǎn)擬以1元的對價剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)及負債。

隨著9月初完成交割，中交地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組快速完成。根據(jù)后來披露的信息，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，中交地產(chǎn)還將5只債券一并置出，合計金額達38億元。

某資產(chǎn)并購領(lǐng)域資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這僅僅意味著中交地產(chǎn)完成了“保殼”的第一步。公司需在今年期末實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，才可能保住上市地位，這將對新的運營團隊帶來考驗。

本月初，曾益明獲任中交地產(chǎn)新任總裁。曾益明曾在龍湖集團任職，2023年加入中交物業(yè)，擔(dān)任總經(jīng)理，具有豐富的輕資產(chǎn)運營管理經(jīng)驗。同期，李進軍、田玉利被任命為副總裁，何海洪為財務(wù)總監(jiān)。

分析人士指出，在輕資產(chǎn)化后，中交地產(chǎn)的名稱有可能變更。同時，背靠母公司，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理規(guī)模有望快速擴大，但如何通過精細化運營實現(xiàn)業(yè)績的提升，仍然有待觀察。

基建央企仍需穿越周期

近期，中國建筑發(fā)布2025年半年報，今年上半年，中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售額1745億元，繼續(xù)位居行業(yè)第一。

中國建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌。其中，中海地產(chǎn)為獨立上市的大型房企。中建地產(chǎn)是公司各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌，也稱“局院地產(chǎn)”。中國建筑旗下共有8個工程局，均涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱為“中建八子”。

近幾年，中建保持著較高的拿地強度，銷售規(guī)模也不斷攀升。2024年，中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售額4219億元，首次成為行業(yè)第一。

在中建的地產(chǎn)銷售構(gòu)成中，中海占據(jù)半數(shù)以上。中海以成本管控能力著稱，發(fā)展較為穩(wěn)健。“中建八子”雖有賽馬機制，但在財務(wù)方面，目前仍保持在安全邊界內(nèi)。

隨著行業(yè)調(diào)整，中建也面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率下滑的趨勢。2020年，中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.2%，隨后不斷下調(diào)，到今年上半年已降至16.0%，下滑了10個百分點。由此帶來的影響是，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國建筑的利潤占比不斷下滑。

今年上半年，中國建筑計提減值準備76.1億元，進一步體現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)整對其整體利潤的影響。

值得注意的是，在中建的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑，但仍高于基建、房建等另外兩項主業(yè)。今年上半年，中建的基建、房建業(yè)務(wù)毛利率分別為10.2%、7.3%。

事實上，對于建筑企業(yè)而言，除了業(yè)務(wù)存在較強的關(guān)聯(lián)性外，利潤率的高企也成為其布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要原因。近幾年，隨著建筑行業(yè)市場競爭加劇，成本上升，結(jié)款難度增加，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性有增無減。

除上述兩家基建央企外，中鐵、中鐵建、中國電建、中國能建等大型基建央企均很早就布局了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。近幾年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長并不明顯，但在行業(yè)調(diào)整的大背景下，相對優(yōu)勢仍然存在。

根據(jù)中指研究院的最新統(tǒng)計，今年1-8月，中鐵建地產(chǎn)、能建城發(fā)、中鐵置業(yè)、電建地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售額449.6億元、226億元、221億元、185億元，正在實施業(yè)務(wù)整合的中交房地產(chǎn)，銷售額也達到181億元，排名均位居前30。

但由于行業(yè)調(diào)整，這些企業(yè)的盈利能力也受到影響。今年上半年，中鐵建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、電建地產(chǎn)均出現(xiàn)歸母凈虧損。

為此，部分公司已著手調(diào)整，如中鐵建地產(chǎn)于今年初啟動了存量項目去化及盤活三年行動，并向重點一二線城市聚焦。但效果如何，仍需進一步觀察。

多家機構(gòu)發(fā)布報告指出，和多數(shù)房企一樣，基建央企正在度過市場調(diào)整的陣痛期，并承受利潤下滑的影響。其中，母公司強大的背景，將為其提供支持，但債務(wù)負擔(dān)的大小，將是決定其調(diào)整時長的重要因素。從中長期來看，鑒于其產(chǎn)業(yè)鏈布局優(yōu)勢，除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，基建央企在城市更新、城中村改造等領(lǐng)域，仍有作為空間。