三大地產(chǎn)央企中報比拼：保利發(fā)展失速，華潤反超中海奪“利潤王”

2025年上半年，保利發(fā)展、中國海外發(fā)展（以下簡稱“中海”）、華潤置地三家頭部央企房企業(yè)績分化明顯。其中，華潤置地表現(xiàn)突出，實現(xiàn)營收949.21億元、歸母凈利潤118.8億元，營收與利潤雙雙增長。并且，以歸母凈利潤32.81億元的優(yōu)勢，反超中海拿下“利潤王”稱號。反觀保利發(fā)展，雖以1168.57億元營收居首，但同比下滑16.08%，迎來近5年首次營收下降。值得關(guān)注的是，華潤置地的業(yè)績增長還得益于經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務的良好表現(xiàn)，該業(yè)務收入同比增長5.5%，成為利潤反超中海的關(guān)鍵。同時，三家房企共同加碼一線城市土儲的動作，也體現(xiàn)出對后續(xù)市場止跌回穩(wěn)的信心。

根據(jù)三大央企發(fā)布的財報數(shù)據(jù)，華潤置地是三家房企中唯一實現(xiàn)營業(yè)收入正增長的企業(yè)。

具體來看，華潤置地上半年實現(xiàn)營業(yè)收入949.21億元，同比增長19.96%；歸母凈利潤118.8億元，同比增長15.87%，連續(xù)兩年保持增長趨勢。

憑借出色的利潤表現(xiàn)，華潤置地實現(xiàn)對中國海外的反超，以超出32.81億元的明顯優(yōu)勢，從中海手中奪過“利潤王”稱號。中報顯示，2025年上半年，中海營業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；歸母凈利潤85.99億元，同比減少16.63%。

而在去年同期，中海歸母凈利潤與華潤置地相差無幾，憑借少數(shù)股東損益低于華潤，以0.61億元的微弱優(yōu)勢領(lǐng)先。

反觀保利發(fā)展，雖然是三家房企中唯一營收破千億的企業(yè)，但營收及利潤表現(xiàn)并不理想。中報顯示，保利發(fā)展上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1168.57億元，同比減少16.08%；歸母凈利潤27.11億元，同比減少63.46%。

值得一提的是，這是保利發(fā)展近5年來營業(yè)收入首次出現(xiàn)下滑。歷年中報顯示，2021—2024年，保利發(fā)展營業(yè)收入分別為899.72億元、1107.63億元、1370.27億元及1392.49億元，在此期間營業(yè)收入始終保持連續(xù)增長態(tài)勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，保利發(fā)展近年來持續(xù)以高強度策略追求規(guī)模擴張，從風險管控角度出發(fā)，建議適當放緩節(jié)奏，平衡規(guī)模與穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)系。當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，單一指標單年度下滑的風險尚可控，但企業(yè)需高度關(guān)注后續(xù)可能衍生的新風險，提前做好應對預案。

營收第二增長點：華潤、中海強于保利

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，保利發(fā)展、華潤置地、中海三家頭部央企也在積極拓展不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，將其作為營收的第二增長點。

在這三家房企中，華潤置地的業(yè)績表現(xiàn)相對優(yōu)秀，這主要得益于其在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務上的提前布局。

中報顯示，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)收入121.1億元，同比增長5.5%。購物中心零售額達1101.5億元，同比增長20.2%，經(jīng)營利潤率提升至65.9%，創(chuàng)歷史新高。截至6月底，公司在營購物中心數(shù)量達94座。

反觀中海及保利發(fā)展，雖然也在積極拓展第二增長點，但與華潤置地相比仍存在較大差距。

中報顯示，2025年上半年，中海商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，占總營收不足5%。其中，寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元。

而作為總營收破千億元的保利發(fā)展，上半年不動產(chǎn)經(jīng)營收入僅為25.4億元，與華潤置地及中海差距明顯。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，保利發(fā)展不動產(chǎn)相關(guān)營收乏力，主要源于業(yè)務布局側(cè)重房地產(chǎn)開發(fā)，持有并運營的經(jīng)營性物業(yè)占比低，而當前住宅開發(fā)業(yè)務的銷售均價與業(yè)績增長均顯乏力，最終加劇整體營收疲軟。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務具有高專業(yè)門檻、高投資量級及高邊際成本的特點，且當前已形成一定規(guī)模效應與品牌效應，房企若要涉足該領(lǐng)域，需長期投入時間與資源積累，才可實現(xiàn)健康運營。

郭毅強調(diào)，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務受輪動周期、資源狀態(tài)及資產(chǎn)折舊導致邊際成本上升等因素影響顯著。她表示，少數(shù)房企通過經(jīng)營性不動產(chǎn)盈利，并不意味著該賽道適合大量房企涌入并復制成功。在當前市場環(huán)境下，各賽道均面臨挑戰(zhàn)，唯有通過精益化經(jīng)營，才能提升盈利水平。

針對三家房企在第二營收增長點的未來布局及相關(guān)規(guī)劃，北京商報記者已分別向上述三家企業(yè)發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿，暫未收到企業(yè)方面的回復。

拿地金額：保利509億元領(lǐng)跑

盡管頭部房企均在積極拓展不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，但作為房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是其營收的核心來源。

中報顯示，2025年上半年，保利發(fā)展、中海及華潤置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收分別為1051.43億元、779.62億元及743.6億元，占各企業(yè)總營收的比重分別達89.98%、93.68%及78.34%。

通過數(shù)據(jù)不難看出，保利發(fā)展雖在營收第二增長點上暫顯滯后，但其在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務領(lǐng)域具備顯著優(yōu)勢。而被行業(yè)視為“面粉”的土地儲備，直接決定了房企未來在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中的營收表現(xiàn)。

北京商報記者注意到，2025年上半年，上述三家頭部房企均加大土地儲備力度，且所獲地塊多集中于一線城市。

2025年上半年，保利發(fā)展新增項目26個，項目總地價達509億元，覆蓋北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市；而2024年同期，該企業(yè)僅新增項目12個，總地價為126億元。

同期，中海與華潤置地的拿地數(shù)量及拿地金額也實現(xiàn)大幅提升：中海從2024年上半年的6宗、128.9億元，增至2025年上半年的17宗、403.7億元；華潤置地則從2024年上半年的11宗、183.3億元，增至2025年上半年的18宗、447.3億元。

從投資強度來看，這三家房企對房地產(chǎn)市場的信心依然堅定。華潤置地高層在業(yè)績會上表示，近期高層會議再度釋放清晰政策信號，提出要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。華潤置地將積極把握政策窗口，聚焦市場企穩(wěn)、城市更新和改善型需求釋放，推動開發(fā)與資管業(yè)務協(xié)同發(fā)展。

當前頭部房企更傾向于聚焦核心一二線城市，加大土地儲備與開發(fā)規(guī)模，提升此類資產(chǎn)在整體配置中的權(quán)重。郭毅認為，這一策略既能充分發(fā)揮房企在開發(fā)業(yè)務上的傳統(tǒng)優(yōu)勢，又能實現(xiàn)更快的資金周轉(zhuǎn)，且利潤實現(xiàn)門檻較低、操作空間更大，因此成為多數(shù)房企保障利潤的優(yōu)選方式。

郭毅表示，從策略邏輯來看，隨著全國樓市分化加劇，一二線城市具備更優(yōu)的市場基本面、更堅實的客戶基礎與更強的購買力。房企只需在產(chǎn)品力上持續(xù)提升，對利潤率保持合理預期，并制定貼合市場的定價，即可保障銷售速度與利潤水平，這也是企業(yè)集中采取該策略的核心原因。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是行業(yè)核心營收來源，房屋銷售收入在房企營收中占比顯著。嚴躍進認為，盡管行業(yè)格局未來會逐步調(diào)整，但短期內(nèi)開發(fā)業(yè)務仍存在發(fā)展機會，而機會的把握需依托產(chǎn)品細節(jié)優(yōu)化。例如，當前行業(yè)聚焦的第四代住宅打造、豪宅產(chǎn)品品質(zhì)升級等，均是房企可探索的可持續(xù)發(fā)展路徑。

“要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)基本盤與新增長點的業(yè)績平衡，需堅持四大核心原則。”謝逸楓建議房企，一是“以銷定投”，根據(jù)銷售回款規(guī)模匹配投資力度，避免依賴高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式開發(fā)項目，降低經(jīng)營風險；二是“以銷定產(chǎn)”，依據(jù)房屋銷售能力確定開發(fā)體量，防止供應過剩、庫存高企，進而避免因以價換量拖累業(yè)績；三是“隨行就市”，結(jié)合市場需求動態(tài)調(diào)整營銷策略、產(chǎn)品定位與服務管理，靈活優(yōu)化定價；四是“尊重市場與政策”，精準把握房地產(chǎn)市場規(guī)律與政策導向。做好這四點，可有效實現(xiàn)開發(fā)基本盤與新增業(yè)績增長的平衡。