龍湖上半年凈利32億，年內(nèi)無(wú)到期債券，管理層：經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成壓艙石

面對(duì)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，龍湖集團(tuán)（00960.HK，下稱“龍湖”）選擇及早“踩剎車”，主動(dòng)壓降負(fù)債規(guī)模。

8月29日，龍湖發(fā)布2025年半年報(bào)，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入587.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額350.1億元，一二線城市銷售占比約90%；由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)132.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入22.6%。

公司擁有人應(yīng)占溢利為32.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后公司擁有人應(yīng)占核心溢利13.8億元。

負(fù)債方面，截至報(bào)告期末，龍湖有息負(fù)債較2024年底壓降65.3億元，在手現(xiàn)金為446.7億元，凈負(fù)債率為51.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.1%。

與此同時(shí)，上半年，龍湖于上海、重慶、蘇州、貴陽(yáng)4座核心城市獲取4幅土地，新增土儲(chǔ)總建筑面積24.9萬(wàn)平方米，權(quán)益面積18.4萬(wàn)平方米。截至2025年6月30日，龍湖土地儲(chǔ)備合計(jì)2840萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2113萬(wàn)平方米。

對(duì)于樓市走勢(shì)，在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，當(dāng)前樓市的止跌回穩(wěn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及金融穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的，“接下來(lái)的走勢(shì)，我們覺(jué)得短期內(nèi)還是要看政策刺激的力度。”

“對(duì)于中長(zhǎng)期，我們?nèi)匀环浅？春弥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性，因?yàn)橐欢€城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍然非常強(qiáng)勁，建好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)仍然是值得長(zhǎng)期去做的業(yè)務(wù)。”陳序平說(shuō)道。

負(fù)債高峰或?qū)⒃谀甑走^(guò)去

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，龍湖始終強(qiáng)調(diào)壓降負(fù)債。2022年年中，龍湖明確提出降負(fù)債，此后公司多次提前償還未到期債務(wù)。

據(jù)其財(cái)報(bào)，截至到6月底，龍湖綜合借貸總額為1,698億元，較2024年年末下降65.3億元，有息負(fù)債中銀行融資占比高達(dá)87%；平均融資成本為年利率3.58%，利率為歷年低點(diǎn)；平均合同借貸年期為10.95年，達(dá)到歷史高位。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至報(bào)告期末，龍湖1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低至15.1%，長(zhǎng)短債配比更加合理，短期內(nèi)償債壓力有限；同時(shí)調(diào)配境內(nèi)外債占比，外幣債務(wù)占比下降至14.0%，其中100%的外債已做掉期對(duì)沖。

截至目前，龍湖年內(nèi)已累計(jì)兌付債券本息合計(jì)約145億元，年內(nèi)到期債券已全部?jī)斶€完畢，且2026年底前無(wú)境外到期債券。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼介紹，今年，龍湖陸續(xù)兌付了101億境內(nèi)信用債和35億中債增信債券。龍湖年底還有一筆85億元海外銀團(tuán)貸款，目前已經(jīng)提前償付10億元，未來(lái)幾個(gè)月龍湖將會(huì)逐步對(duì)其進(jìn)行分期償付。

陳序平表示，經(jīng)過(guò)三年的時(shí)間，龍湖降低有息負(fù)債400億元，到今年底還要再降200億元。龍湖將會(huì)用三年半的時(shí)間降低600億元有息負(fù)債，到今年年底，龍湖境內(nèi)信用債券余額僅有44億，“負(fù)債高峰在今年年底就過(guò)去了。”

即便負(fù)債高峰已過(guò)，龍湖未來(lái)還會(huì)繼續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模。在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平給出了到2028年每年降低100億元有息負(fù)債的目標(biāo)。

趙軼介紹到，2026年，龍湖需要償還的債務(wù)低于2025年40%的債務(wù)，2027年及其以后，龍湖償還的債務(wù)還會(huì)大幅減少。未來(lái)，龍湖債務(wù)規(guī)模將會(huì)穩(wěn)定在1000億元左右。

“未來(lái)龍湖的融資和債務(wù)管理策略是保持負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步有序下降，堅(jiān)決不展期不逾期；進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長(zhǎng)期債務(wù)，控制好短期債務(wù)，短債占比在15%基礎(chǔ)上逐年減少；逐漸減少外幣債務(wù)，同時(shí)保持100%的掉期。”趙軼說(shuō)。

經(jīng)營(yíng)性收入占總營(yíng)業(yè)收入22.6%

地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速重構(gòu)，面對(duì)這一輪周期，龍湖除了選擇調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)外，還將優(yōu)化資產(chǎn)組合放在重要位置。

其中，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成為龍湖核心溢利的主要來(lái)源。2025年上半年，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)業(yè)收入22.6%。

龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)包括運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)兩部分。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理；服務(wù)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、代建業(yè)務(wù)。

據(jù)其財(cái)報(bào)，今年上半年，龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為78.5%和21.5%，運(yùn)營(yíng)毛利率為77.7%，較上年增長(zhǎng)2.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為62.6億元，較上年增長(zhǎng)0.02%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)上半年新增運(yùn)營(yíng)1座天街。截至目前，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)89座商場(chǎng)（分期項(xiàng)目合并后商場(chǎng)個(gè)數(shù)），上半年租金收入同比增長(zhǎng)4.9%至55億元，銷售客流均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17%，日均客流同比增長(zhǎng)11%，上半年出租率為97%。

趙軼表示，商業(yè)投資業(yè)務(wù)是一個(gè)重資產(chǎn)賽道，龍湖已經(jīng)向其投入了1000多億元，現(xiàn)在公司開(kāi)始收獲回報(bào)。上半年，該業(yè)務(wù)毛利率超過(guò)75%，凈利率超過(guò)40%，下半年龍湖還要再開(kāi)10座商場(chǎng)。

與此同時(shí)，資管旗艦品牌“龍智資管”，涵蓋長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公及健康養(yǎng)老等六大業(yè)務(wù)。2025上半年，龍智資管收入15.1億元，其中長(zhǎng)租公寓品牌冠寓已開(kāi)業(yè)房源12.7萬(wàn)間，整體出租率95.6%。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊上半年實(shí)現(xiàn)收入55.3億元，物業(yè)在管項(xiàng)目約2200個(gè)，在管面積約4億平方米。

龍湖智創(chuàng)生活首席執(zhí)行官宋海林表示，上半年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入同比下降4.3%。收入下降原因一方面是龍湖主動(dòng)退出了一些限價(jià)過(guò)低的外拓項(xiàng)目；另一方面是龍湖調(diào)整聚焦增值類業(yè)務(wù)，砍掉了一些相對(duì)低效的業(yè)務(wù)，這樣做的目的是為了未來(lái)能夠有質(zhì)量、可持續(xù)的增長(zhǎng)。

而智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”在2025上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7億元，同比增長(zhǎng)65%，新增代建面積852萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目銷售額84億元。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平表示，龍湖有信心完成經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)構(gòu)建自身在所處板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)保持增長(zhǎng)。今年上半年，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖核心溢利的主要來(lái)源，形成壓艙石作用。

“面向未來(lái)，我們會(huì)堅(jiān)持”三個(gè)聚焦“戰(zhàn)略。一是會(huì)把業(yè)務(wù)聚焦在50-60個(gè)重點(diǎn)城市；二是把業(yè)務(wù)聚焦在自身能力有護(hù)城河的業(yè)務(wù)上，有些低效沒(méi)有護(hù)城河的業(yè)務(wù)會(huì)縮減；第三就是要堅(jiān)持服務(wù)好B端戰(zhàn)略級(jí)大客戶。”宋海林表示。