物業(yè)行業(yè)迎來“拐點”？萬物云董事長朱保全：行業(yè)收益或在今年邁入反彈階段

8月19日，萬物云（HK02602，股價25.94港元，市值299.99億港元）2025年中期業(yè)績發(fā)布會舉行。萬物云董事長朱保全透露，本次業(yè)績會選擇在萬物云武漢數(shù)字運營中心舉行，一方面是展示公司在資產(chǎn)管理上的輕資產(chǎn)運營實力，而非僅限于財務(wù)數(shù)據(jù)；另一方面，也希望對外展現(xiàn)萬物云在深圳總部之外的獨立成長。

中報顯示，今年上半年，萬物云實現(xiàn)營收181.4億元，同比增長3.1%；實現(xiàn)核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。自去年開始，萬物云積極調(diào)整戰(zhàn)略，主動壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤深耕。

對于當(dāng)前物業(yè)行業(yè)形勢，萬物云執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華在業(yè)績會上指出，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和價格的關(guān)注度顯著提升，部分地方政府順應(yīng)出臺相關(guān)物業(yè)費價格政策，物業(yè)行業(yè)正在從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競速”。

行業(yè)目前存在三重矛盾

經(jīng)歷了過去三年房地產(chǎn)市場的快速下滑，朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)能否快速尋找到自己的獨立發(fā)展之路變得至關(guān)重要。

“目前排名靠前的物業(yè)企業(yè)，與母公司之間或多或少都有關(guān)聯(lián)交易，當(dāng)關(guān)聯(lián)交易的比例降到一定底部時，靠獨立業(yè)務(wù)獲得的收益增量將會大于關(guān)聯(lián)交易帶來的毛利下滑?！敝毂Ｈ硎荆f物云的中期業(yè)績也印證了這一判斷：公司主動壓縮了開發(fā)商業(yè)務(wù)，使得開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%，而循環(huán)型業(yè)務(wù)收入同比增長9.5%，其增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

朱保全表示，“物業(yè)企業(yè)如果找到了自己的發(fā)展之路，那么我想從今年開始，對于物業(yè)行業(yè)會是一次反彈的階段，尤其是收益方面”。

在業(yè)績會上，朱保全分享了他對行業(yè)現(xiàn)狀的觀察。他指出，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)面臨三重矛盾。

首先是“質(zhì)價相符”與“單方定價”之間的矛盾。朱保全回憶，在過去二十幾年房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房屋供給和價格均處于上行趨勢，業(yè)主對物業(yè)費價格敏感度不高，開發(fā)商和物業(yè)公司也希望通過好的價格帶來好的服務(wù)。然而，隨著房價下跌和經(jīng)濟(jì)形勢變化，業(yè)主開始反問物業(yè)費定價是否合理，并希望主導(dǎo)物業(yè)費定價。

面對這一現(xiàn)實，萬物云認(rèn)為，其本質(zhì)上是過去單方定價缺少與客戶達(dá)成共識的過程。為此，萬物云于去年12月推出彈性定價模式，希望將服務(wù)和價格的選擇權(quán)交還給業(yè)主，用“質(zhì)價相符”原則回應(yīng)行業(yè)困局。目前該模式已成功在重慶、青島等多地落地實施。

其次是“政府期待”與“行業(yè)現(xiàn)實”的矛盾。中央城市工作會議提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這本身對物業(yè)從業(yè)者是機(jī)遇。但朱保全也坦言，行業(yè)中出現(xiàn)了“個別利益主導(dǎo)者”，擾亂了市場秩序。他表示，頭部企業(yè)應(yīng)聯(lián)起手來，共同反對行業(yè)亂象，為政府建言獻(xiàn)策。

第三重矛盾是“科技躍進(jìn)”與“客戶感知”的矛盾。朱保全解釋道，盡管很多物業(yè)企業(yè)都踴躍應(yīng)用無人機(jī)、機(jī)器人等AI技術(shù)，但客戶有時更愿意選擇人工服務(wù)。他指出，這不僅僅是簡單的技術(shù)應(yīng)用問題，而是如何與業(yè)主達(dá)成共識的間接推進(jìn)過程。不過，物業(yè)企業(yè)可以在自身內(nèi)部管理層面，快速推動AI技術(shù)的落地。

“盡管AI已經(jīng)成為時代答案，但企業(yè)仍需清醒地意識到，業(yè)務(wù)側(cè)的AI應(yīng)用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務(wù)感知相結(jié)合。也不能陷入技術(shù)自嗨，必須積極與行業(yè)、學(xué)界交流?！敝毂Ｈ瑫r表示，企業(yè)在內(nèi)部技術(shù)應(yīng)用上擁有決定權(quán)，也更適合作為全面AI變革的起點。

建立“專班”推進(jìn)去化抵債資產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計，今年萬物云旗下的萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價項目，物業(yè)費收繳率提升了20%。

何曙華認(rèn)為，彈性定價不是鼓吹物業(yè)費降價，它既尊重業(yè)主對于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求，也保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動態(tài)平衡。

依賴于蝶城戰(zhàn)略帶來的效率提升，彈性定價也幫助萬物云在住宅物業(yè)領(lǐng)域打開新的市場拓展空間。上半年，公司通過蝶城戰(zhàn)略與彈性定價“組合拳”，在存量市場斬獲114個新項目，帶來6.68億元年化飽和收入，同比增長31.5%。

在談及物業(yè)費毛利率時，朱保全將物業(yè)費的毛利率比作業(yè)主支付給物業(yè)公司的小費或管理費酬金。他表示，公司將物業(yè)費毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區(qū)間。物業(yè)是個現(xiàn)金流穩(wěn)定、毛利率也相對穩(wěn)健的業(yè)務(wù)。

去年底以來，萬科與萬物云之間通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)、車位或商業(yè)物業(yè)等方式進(jìn)行了多筆債務(wù)清償。

萬物云副總經(jīng)理葉菲透露，公司于2025年3月成立了“驚蟄”專項工作組，以專業(yè)隊伍來解決去化抵債資產(chǎn)問題。目前，公司整體經(jīng)營狀況良好，流動比率為1.18，處于健康水平，現(xiàn)金流穩(wěn)健且現(xiàn)金余額充足，這讓公司能夠以時間換空間，穩(wěn)妥消化這些資產(chǎn)。

針對不同資產(chǎn)類型，萬物云制定了差異化策略：對于銷售型資產(chǎn)，重點把控銷售價格與獲取成本的關(guān)系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現(xiàn)應(yīng)賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價值。