華潤置地（1109.HK）日前發布公告官宣其在上海市的最新投資布局：以總價244.7億元的代價，與上海南房集團共同拿下上海市浦東新區后灘與黃浦區余慶里組合地塊。這也是2025年迄今為止的全國總價地王新紀錄。
相關公告顯示，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團成立聯合體，通過上海聯交所拿下上述組合地塊所屬公司的股權及債權。其中，上海泓喆出資占比90%。這也意味著，華潤置地方面為此付出的資金將超220億元。
華潤置地相關負責人告訴《中國經營報》記者，拿下后灘及余慶里組合地塊，標志著華潤置地的上海戰略版圖迎來升級。兩大組合地塊將形成資源聯動和功能互補，共同構成華潤置地在上海市核心區打造的“豪宅超級資產包”。
據了解，2024年，華潤置地上海市全口徑銷售額為311.66億元，落后于中海地產、保利發展和招商蛇口等主要房企。而豪宅項目由于總貨值高、受關注多，是當前房企快速提升市場份額和競爭力的重要途徑。
斥資拿下“巨無霸”地塊
8月1日，華潤置地方面公告稱，上海泓喆與上海南房集團組成的聯合體成功競投已于上海聯交所公開掛牌轉讓的目標公司100%股權及債權，總代價約為244.7億元，將由上海泓喆及上海南房集團分別按90%及10%比例共同支付。
據了解，上述目標公司所持有的資產正是上海市浦東新區后灘與黃浦區余慶里組合資產包。早在7月2日，上海地產旗下上海城市更新建設發展有限公司（以下簡稱“上海城更”）便在上海聯交所發布數則地塊股權轉讓信息，預告了這一“巨無霸”組合地塊。
在半個月后的7月17日，上海泓喆與上海南房集團簽訂聯合體協議，交易采取“股權+債權”捆綁收購方式。
記者了解到，浦東新區后灘組合地塊包括上鋼社區Z000101單元07-1地塊、04-1地塊，由上海城更通過協議出讓方式摘得。其中，07-1地塊于2024年12月完成出讓，地塊面積3.96萬平方米，容積率3.2，成交價88.69億元。04-1地塊于2025年5月完成出讓，總價85.4億元，地塊面積4.19萬平方米，容積率2.9。
黃浦區余慶里組合地塊則位于人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風貌保護區的銜接地段。據介紹，該項目包含7宗子地塊，總出讓面積3.66公頃，用地性質包括普通商品房、租賃住房、辦公樓、商業等，其中商業占比最高達到32.7%，高層住宅和風貌住宅占比分別為29.5%和14.4%。
值得一提的是，此次組合資產包橫跨上海市浦東新區和黃浦區兩大行政區，以純股權交易方式替代傳統招拍掛程序，將開發主體更替與地塊報價同時綁定。
“這種跨江的土地組合資產包比較少見。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在過往實踐中，很多土地組合資產包只是隔幾條馬路，跨行政區的并不多見。但現在上海市核心區地塊非常搶手，這樣的“配貨”模式一方面能夠加速土地出讓速度，另一方面也能引入實力強勁的開發商，總體而言是一次不錯的嘗試。
致力提升市場份額
在斥巨資拿下全國總價地王背后，也顯示出華潤置地對上海市房地產市場的重視程度。
華潤置地方面在公告中表示，此次收購事項符合集團的長期發展及投資戰略，有助于鞏固及提升集團在上海市的市場份額、競爭力及品牌，并持續帶來投資回報及提升商業影響力。
克而瑞統計數據顯示，2024年，華潤置地上海市全口徑銷售額為311.66億元，不僅不及中海地產銷售額702.23億元的一半，還落后于保利發展和招商蛇口等房企。
而在今年上半年，在翡雲悅府、觀宸潤府、中環置地·望云等高端項目助推下，華潤置地在上海市的全口徑銷售額達到245.78億元，僅稍落后于保利發展，排名躍升至第2位。
拿下后灘及余慶里組合地塊，也標志著華潤置地的上海戰略版圖迎來升級。“后灘地塊將與余慶里超級資產包形成資源聯動、功能互補，構成公司在上海市核心區打造的‘豪宅超級資產包’。”華潤置地方面強調。
“上海市作為中國高能級城市之一，亦是集團的一個戰略重點城市。”華潤置地方面進一步表示，后灘與余慶里的住宅區均位于上海市核心區域，憑借其優越的區位優勢，市場潛力顯著。此外，余慶里項目的商業區亦坐落于中心城區核心地段，毗鄰地標性建筑，具備打造兼具歷史特色與獨特風格商業區的巨大潛力。
在盧文曦看來，浦東新區后灘是十分具有發展前景的板塊。該板塊臨近世博文化公園和前灘，又與徐匯濱江隔江相望，板塊內不僅擁有多條軌道交通，南北高架和龍耀路隧道這樣的“主動脈”道路也在此交匯。附近的中鐵世博云境項目2024年年底開盤，158套均價10萬元/平方米房源全部售罄，市場前景非常好。
“黃浦區余慶里位于上海市傳統老城廂，大家對于這種核心地段的產品認同度非常高，近兩年很多風貌住宅項目紛紛上市即售罄。”盧文曦分析道。
記者注意到，今年3月，余慶里東側的“鄰居”——金陵華庭首批住宅入市迎來“開門紅”。開盤均價18.9萬元/平方米，158套豪宅開盤3小時便售罄，共計攬金92.34億元，這也刷新了上海市新房市場2025年以來的單日總銷金額、套均總價以及均價等多項紀錄。
豪宅市場需求旺盛
過去兩年，在全國房地產行業處于下行期之時，上海市豪宅市場走出了獨立行情。
據上海易居房地產研究院統計數據，今年上半年，上海市總價3000萬元及以上新房成交套數為1096套，連續兩年交易超過千套。若將最近兩年上半年平均水平和2017—2023年平均水平做對比，交易量增速達到214%，認購豪宅的市場動力非常強勁。
正因如此，各大開發商加快了豪宅項目的推盤節奏。據了解，今年上半年，熱銷的金陵華庭即將推出二期項目，豪宅屬性將繼續增強，建筑面積為360—875平方米。
“上海市豪宅市場交易延續了2024年以來的火熱態勢。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前，豪宅投資依然是高凈值居民家庭的主流資產配置方式。在這種趨勢影響下，上海市也成為全國豪宅交易表現最佳的城市。隨著購房門檻和信貸條件不斷放松，購房者購置豪宅的主動性和積極性有望進一步增強。
豪宅市場需求旺盛，也讓上海市土地市場進一步升溫。7月24—25日，在上海市第六批次土拍中，處于衡復風貌區徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊經過約20分鐘、28輪競價，被上海祺祥旺宇置業有限公司以12.25億元的價格拿下，單價高達20.03萬元/平方米，刷新了全國樓面單價紀錄。
記者注意到，核心地段、優質地塊正是房企在上海市土地市場中爭奪的焦點，參與競拍者大多是有著豐富豪宅項目操盤經驗的“老面孔”。
例如，在第六批次土拍中，靜安區C050202單元053-b-1地塊吸引了保利地產、招商蛇口、華潤置地、中海地產等多家房企競拍，最終由中海地產以53.63億元競得；虹口區北外灘地塊共有華潤置地+廣州城建聯合體、招商蛇口+南通瀚明聯合體以及綠城集團、保利地產、中國金茂、中海地產、金隅地產等房企參與爭奪，最終綠城集團以64.71億元收入囊中。
嚴躍進分析認為，豪宅項目為開發商帶來較好的銷售收入和現金流，為后續土地投資帶來了較大機會，使得“豪宅銷售帶動豪宅領域土地投資”的機制比較順暢。
“上海市的潛在購買力很強，今年下半年或將有各類資金進入豪宅市場。同時，隨著土地市場優質地塊持續供應和土地交易維持高溢價率，客觀上推動后續會有更優質的項目出現，進一步促進豪宅交易行情向好發展。上海市豪宅的良好表現，對于全國市場也起到非常積極的示范作用。”嚴躍進總結道。
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