日前，“華潤置地上海片區”微信公眾號宣布，華潤置地落子浦東后灘和黃浦余慶里。華潤置地聯手上海南房，以約244.7億元的價格，獲得上海浦東后灘和黃浦余慶里“土地超級資產包”，也創下了2025年至今全國單次拿地金額最高紀錄。“土地超級資產包”橫跨黃浦江兩岸，涵蓋稀缺住宅與風貌商辦用地。
雖然華潤置地成功補倉上海核心區，但在行業深度調整期逆勢重金拿地，對其操盤能力也提出嚴峻考驗。雖然采用“股權+債權”捆綁收購模式規避了公開市場激烈競價，但高投入背后，如何平衡開發周期與市場風險，仍是華潤置地面臨的關鍵問題。
244.7億落子浦東后灘、黃浦余慶里
早在7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房就共同競投目標公司股權及債權訂立聯合體協議；目標公司包括上海新霽周、上海新霽坊、上海新執里及上海新賢坊，將以捆綁方式收購。
華潤置地與上海南房此前多有合作。作為上海市黃浦區國資平臺，上海南房主要從事黃浦區城市更新及房地產開發經營業務，此次聯合拿地實屬情理之中。
8月1日，這一競投有了結果。上海泓喆與上海南房成立的聯合體成功競得目標公司100%股權及債權，總代價約244.7億元，雙方將按90%及10%比例支付。出讓方為上海城市更新建設發展有限公司和上海黃浦城市更新建設發展有限公司，標的資產為浦東新區耀華路組合地塊及黃浦區余慶里組合地塊。
其中，浦東耀華路組合地塊包括兩幅子地塊，為住宅用途開發項目，包含住宅區及自持商業區。地塊位于上海浦東世博園區，坐擁一線濱江資源，西側距黃浦江僅約30米，中高樓層可享無遮擋江景。1公里范圍內匯聚世博文化公園、前灘太古里等城市配套。
值得注意的是，作為后灘的“首發”宅地，浦東耀華路組合地塊預計將貢獻2060套房源，或是未來后灘體量較大的住宅用地。而在244.7億元總價中，超七成資金投入到浦東耀華路組合地塊。
黃浦余慶里組合地塊則包括6幅子地塊，位于上海黃浦區人民廣場區域，為風貌保護商住項目。項目采用“北商南住”的布局，區位優勢顯著，毗鄰熱銷項目金陵華庭（均價18.9萬元/平方米）。中指研究院數據顯示，1-7月金陵華庭以92.1億元銷售額位居上海商品住宅銷售金額排行榜第二位。
擬打造“上海豪宅超級資產包”
對于此次拿地，華潤置地表示，這不是一次簡單的土地獲取，在上海CAZ（中央活動區）后灘拿地，標志著其上海戰略版圖升級。此地塊將與黃浦余慶里資產包，構成“上海豪宅超級資產包”。
華潤置地還表示，上海作為集團戰略重點城市，兩個項目的住宅區均位于核心區域，具備顯著市場潛力。余慶里項目的商業區坐落于中心城區核心地段，毗鄰地標建筑，具備打造歷史特色與獨特風格的商業區潛力。
此外，華潤置地還提到，此次收購事項符合集團的長期發展及投資戰略，有助于鞏固及提升集團在上海的市場份額、競爭力及品牌，并持續帶來投資回報。
據悉，今年以來，上海核心優質地塊通過非招拍掛市場出讓的情況日益增多。這類舊改用地通常先協議出讓給上海國企，再通過上海聯交所股權轉讓方式引入開發商，在土地市場也被稱為“協議出讓”。華潤置地此次獲得的跨黃浦江“配貨式交易”就屬此類。
除華潤置地之外，6月6日，建發股份通過上海聯交所競拍取得虹口城更所持有的上海弘壽里100%股權以及上海城更持有的上海新閎灣100%股權的方式，取得上海市4幅地塊，包括虹口區北外灘地區3幅地塊，以及楊浦區新江灣社區的地塊。
另據公開數據統計顯示，今年上半年，上海協議出讓的涉宅用地，成交總價已超850億元，地塊主要分布在黃浦、靜安、楊浦、徐匯等市中心區域，預期未來上海仍將有協議出讓的住宅用地推出。
規避土拍鏖戰，押注上海市場
華潤置地“大手筆”拿下“土地超級資產包”， 體現其在上海補倉的迫切性。
據華潤置地公告數據，2025年上半年，公司累計合同銷售金額約1103.0億元，同比減少11.6%；總合同銷售建筑面積約411.9萬平方米，同比減少21.0%。其中，6月單月，華潤置地實現總合同銷售金額約234.5億元，同比減少26.7%；總合同銷售建筑面積約89.7萬平方米，同比減少27.1%。
另據中指研究院統計數據顯示，今年前7個月，華潤置地以251.6億元獲得上海銷售金額榜第三名，落后于保利發展、招商蛇口。
按照90%股權比例計算，華潤置地此次出資超200億元。業內人士指出，如此大規模開發面臨成本高、周期長及市場不確定性等風險。雖然協議拿地避免了公開市場競爭，但這類項目復雜度高、資金需求大、建設周期長，對開發商的現金流管理能力提出嚴峻挑戰，房企必須做好充分的風險評估和持久戰準備。
從目前來看，在房地產行業深度調整期，華潤置地將上半年超20%的銷售額押注上海，既是對市場長期價值的看好，也是鞏固高端產品線的關鍵舉措。然而，高總價、跨區域、多業態的開發模式，對資金周轉和市場定位都提出更高要求。未來，浦東后灘瞰江豪宅與黃浦余慶里風貌商業的市場表現，將直接影響華潤置地在上海的業績，這筆“天價”投資能否助其提升市場份額，仍有待市場檢驗。
新京報貝殼財經記者袁秀麗
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