高質(zhì)量開展城市更新 釋放穩(wěn)投資擴內(nèi)需新動能

推進城市更新是當前和今后一個時期城市工作的重要抓手。7月30日召開的中共中央政治局會議（以下簡稱“本次會議”）強調(diào)，落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，城市更新已經(jīng)成為當下推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重點內(nèi)容，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的聚焦點。未來各項配套政策有望加速落地，充分發(fā)揮城市更新在穩(wěn)投資、擴內(nèi)需方面的作用。

錨定城市發(fā)展新方向

近年來，我國城市發(fā)展取得了歷史性成就。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)，城市的綜合承載能力穩(wěn)步提升，人居環(huán)境持續(xù)改善，城市發(fā)展質(zhì)量和人民生活水平顯著提高。

在城市工作取得積極成效的同時，城市發(fā)展也出現(xiàn)新的特征。我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在此背景下，城市更新成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重點發(fā)力方向。自2021年以來，“城市更新”已連續(xù)5年寫入《政府工作報告》。

今年以來，對城市更新行動的推進力度持續(xù)加大。5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，對推進城市更新行動作出了系統(tǒng)全面部署。7月14日至15日舉行的中央城市工作會議將“以推進城市更新為重要抓手”列入當前和今后一個時期城市工作的總體要求，并強調(diào)“高質(zhì)量開展城市更新”。

陳文靜分析稱，中央城市工作會議對于城市更新的部署，在提法上更加向質(zhì)量和品質(zhì)提升側(cè)重。本次會議再次強調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新，延續(xù)中央城市工作會議基調(diào)，也意味著我國城市發(fā)展逐漸進入到高質(zhì)量城市更新時期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，高質(zhì)量的城市更新是將存量更新與城市功能修復、配套短板補齊、新型城鎮(zhèn)化、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)培育等結(jié)合起來。在通過城市更新釋放存量空間的同時，也起到擴大內(nèi)需的作用。

值得注意的是，本次會議還將“高質(zhì)量開展城市更新”置于“持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險”框架之下。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，這說明開展城市更新工作也是防范化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風險的重要抓手。

高質(zhì)量推進城市更新

目前，城市更新行動穩(wěn)步實施，已取得積極成效。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，城市供水普及率、燃氣普及率、污水處理率均超過99%，地下管網(wǎng)長度達到378.5萬公里，更新改造老化燃氣管道16.5萬公里；建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套；改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬個，惠及居民4800多萬戶、超過1.2億人。

城市更新既是民生工程，更是發(fā)展工程。未來，高質(zhì)量推進城市更新行動有望進一步有效拉動投資和消費，擴大內(nèi)需。

東吳證券首席經(jīng)濟學家蘆哲測算，“十五五”期間，城市更新預計至少能夠完成4.48萬億元總投資，折合每年近9000億元。未來，城市更新的潛在需求預計將主要來自城中村改造、老舊小區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造。

李宇嘉認為，未來或有望推出城市更新專項貸款，用于城市更新的政府債券也有望加快發(fā)行使用，為城市更新提供資金支持，提振消費意愿、投資意愿。

當前，高質(zhì)量開展城市更新行動相關(guān)舉措正在逐步落地。如在城市更新規(guī)劃編制方面，7月21日，住建部發(fā)布《城市更新規(guī)劃編制導則》，為各地制定實施城市更新專項規(guī)劃，建立完善“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系提供參照。

陳文靜預計，后續(xù)城市更新用地政策、金融政策相關(guān)內(nèi)容將加快落地，進一步強化頂層設(shè)計，支持地方政府更好地探索適合當?shù)厍铱沙掷m(xù)的城市更新模式，吸引社會資本介入，為企業(yè)參與城市更新提供更多機會。