今年7月舉行的上海六批次土拍中，一共出讓8宗地，光刷新板塊地價的就有6宗。各家房企輪番廝殺，華潤置地（01109.HK）克制地報名了3宗地塊，且僅有一宗地塊是獨立參與的，最終顆粒無收。但沒過幾天，華潤置地還是通過股權交易亮劍了上海土地投資。
8月1日，華潤置地公告稱，與上海南房聯合體，通過股權轉讓方式，以244.7億元競得浦東新區后灘板塊和黃浦區余慶里組合地塊。華潤置地和上海南房分別按90%及10%比例共同支付，并持有對應比例的股權及債券。
值得關注的是，若除去此前上海協議出讓的地塊不算，這是2025年以來，上海乃至全國單次成交總價最高的地塊資產包。該資產包包含上海浦東新區后灘板塊耀華路項目及黃浦區余慶里項目。其中，耀華路項目包含兩宗相鄰純住宅用地，中間僅隔一條德州路，兩宗地規劃為住宅及自持商業區，距離上海世博文化公園、東方體育中心等公共休閑配套均不到1公里。
目前，地塊旁邊僅有上海地產集團旗下的“城方”正在運營的保租房項目，租金水平在5800元/月-15888元/月。
8月4日，21世紀經濟報道記者在后灘華潤置地所拿兩宗地塊現場所見，華潤置地拿下的兩宗地已經開工，已進入了樁基施工階段。
火線開工
宣布拿地即開工，華潤置地在上海的開發節奏為何如此緊湊？
后灘板塊這兩宗宅地，是該區域體量最大的純宅地，將提供2060套房源，限高分別為80米和100米，項目部分中高層房源可以看江景。除了房企常規的年中拿地，趕在年底前啟動銷售， 便可以形成現金流之外，從上海今年的土地出讓方式變化及華潤置地在上海布局來看，或更能感受該公司的投資戰略變化。
今年以來，上海迎來多宗重磅地塊，均是以先協議出讓給上海國企，再通過上海聯合產權交易所轉讓，與某奢侈品牌“配貨”售賣模式有異曲同工之妙，且“跨區配貨”漸多，常見楊浦配虹口。此次華潤置地聯合體以近245億元拿下的地塊包含多個項目標，配貨不僅跨區還跨江，2宗在浦東后灘板塊耀華路上鋼社區，6宗在浦西黃浦余慶里，毗鄰金陵華庭。
浦東的后灘板塊在上海中央活動區（CAZ）范圍之內，靠近內環，業內習慣稱之為“內中環”。目前，浦東內中環僅剩三大可成片開發區域，后灘板塊的地理位置更優于北蔡楔形綠地和新楊思板塊，開發前景可期，但該板塊目前尚處發展初期，商業、商務氛圍有待培養。
華潤此前已在后灘板塊周邊的前灘板塊、新楊思板塊布局有華潤前灘潤璟與翡云悅府兩個項目，均為合作開發。華潤在這兩個項目的持股均占較大比例，但不如新拿的兩宗后灘地塊90%的高持股比例。分析人士認為，華潤火線開發后灘項目，可以與前述兩個項目聯手，獲取內中環大片區定價權與話語權，產品力也有機會獲得破局。
同策研究院聯席院長宋紅衛分析認為，華潤是典型深耕上海的房企，并且具備產品實力和資金實力的雙重優勢，近年來華潤重點布局上海的趨勢越來越明顯，2023年華潤在上海的拿地投資位居首位，2024年位居第二位，前兩年拿的地，給華潤這兩年的營銷奠定了重要基礎。但這些項目大部分分布在上海中環外、外環甚至外環外，作為一家比較注重研發能力的房企，對于市場趨勢以及產品打造都投入過很大精力，因此華潤置地若將能在市區核心地段開發項目，或更能夠最大變現產品力，從而優化銷售及利潤。
宋紅衛進一步分析，從城市布局來看，在五大新城快速發展階段，華潤置地也曾在五大新城的核心區域布局一些項目，近兩年高端改善崛起，其投資重心開始轉向市中心，在產品打造上具有很強的創新能力。比如華潤在寶山南大板塊打造的首個項目的樣板房，成為行業的標桿項目。其270度轉角玻璃戶型設計，曾風靡上海，引領產品設計的新風向。產品投入上也耗費大量奢侈材料，如玉石鏡鋁板等，用在室內裝修和樓盤公區。此次后灘項目會否有更多創新，市場也將拭目以待。
為利潤而戰
然而，也正是華潤在寶山南大板塊的投資策略的轉變，令這家央企投資重心轉向市中心的軌跡趨明顯。回顧上海今年6月進行的五批次土拍，寶山區南大板塊曾推出一宗“巨無霸”地塊，這宗地塊一度被旁邊華潤項目的準業主認為是華潤必爭地塊，因為華潤在南大板塊開發的項目此前每次開售均獲得不錯的銷售業績，因此，準業主們及業內人士均認為華潤會深耕南大板塊實現“造城”。結果出乎意料，華潤置地雖報名參拍了，但并未出價到最后，該宗地塊最終由另一家央企競得。
華潤在上海拿地策略的轉變，或許能從過往一年及今年上半年的銷售業績變化窺見一二。2024年，華潤置地在滬銷售額約為300億元，雖已穩居上海房企第一梯隊，但與中海560億元、保利與招商各350億元左右的規模相比，仍有明顯差距。2025年1-7月，華潤開始加速追趕，約251億元的銷售額已逼近去年全年總量，占集團整體業績的比重攀升了20%。這份亮眼表現的背后，是翡雲悅府、觀宸潤府、中環置地·望云等高端項目的“集體發力”。
因此，華潤置地火速開發剛拿到手的地王項目，下半年再沖刺一把銷售的意圖不言而喻。對華潤置地而言，以超過220億元的大手筆資金押注上海內中環板塊，一場“豪賭”的背后，也是這家央企巨頭對一線城市核心資產的信任。
梳理公開信息可見，除了上海，華潤今年在其他核心城市的投資也趨向于市中心地段：2025年1月，華潤置地斥資93.5億元在北京朝陽、杭州未來科技城拿下4宗地塊，其中北京地塊緊鄰望京CBD，規劃為“高端商業+總部辦公”綜合體；2月，以17700元/平方米的樓面價刷新成都崔家店板塊地價，該地塊賣點在于“300米內雙地鐵+毗鄰東郊記憶藝術區”；同樣在2月，華潤置地以11.77億元競得西安浐灞國際港82畝地塊，11911元/平方米的樓面價使其成為2025年西安首宗“萬元地”；5月，在重慶，華潤置地以2.19億元、28.94%溢價率競得兩江新區地塊；6月，又在北京海淀、西安曲江、合肥濱湖購入4宗地塊，權益對價約19.8億元。華潤所拿上述地塊均位于這些城市的核心地段。
不過，華潤大手筆投資重心向市中心轉移，除了上海市場的厚積薄發，背后也承載了集團整體銷售的壓力。據華潤置地發布的截至2025年6月30日止一個月未經審核營運數據，2025年前6月，華潤置地累計合同銷售額約1103億元，同比減少11.6%，其中6月單月銷售額234.5億元，同比下降26.7%。而更早前的2024年，華潤置地已出現利潤下滑。據財報數據，華潤置地在2024年實現歸母凈利潤255.77億元，同比下降18.45%。
因此，加速開發后灘兩宗地，與周邊項目形成板塊定價權，既能提升銷售規模與利潤，也可以看作是上海公司總經理婁山杰上任一年多以來的一次亮劍。
華潤置地的拿地策略，也反映了央企在上海的投資趨勢。同策研究院數據顯示，今年上半年共有21家房企在上海拿地，其中7成為國央企（獨立或聯合拿地），已經成為上海拿地的絕對主力軍，這一現象在其他核心城市也如此。宋紅衛認為，央企重倉上海，主要有兩個方面的原因，一是國央企具有強信用，仍然具備融資優勢，保持著再投資的能力，大部分民營房企都被債務困擾，只有少數民企還在拿地，大部分都在去庫存；二是國央企的產品打造能力目前也很強，近些年都在重點布局中高端產品線，也迎合了核心城市改善需求，并且去化效果比較好，現金流很快回流，實現了高端項目的投資閉環。
還未登錄
