新華財經上海5月29日電（記者楊溢仁）繼上周因漲幅較高觸發限制，兩次被動停牌后，本周相似的事件再度于保租房REITs產品中上演。
分析人士認為，盡管在政策利好“呵護”、市場中強制分紅和收益優勢產品供給相對稀缺的大背景下，保租房REITs的表現可持續看好，但各機構在擇券布局時，也需要警惕“熱行情”背后可能潛藏的風險。畢竟，REITs產品的二級市場交易價格易受多種因素影響，投資者應在理性判斷的基礎上進行布局決策，切忌盲目樂觀。
保租房REITs備受追捧
本周，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）再次因漲幅過快被“叫停”。
根據《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第5號——臨時報告（試行）》的相關規定，連續3個交易日的收盤價格漲跌幅累計達到10%，但上市首日和擴募份額上市首日除外，基金管理人應當申請次一交易日停牌1小時，并披露相關公告。
2025年5月23日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在二級市場的收盤價達到4.178元／份，當日收盤價相較于基準價（基金發行價2.734元／份）漲幅首次達到52.82%。為保護基金份額持有人利益，基金自2025年5月26日于上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10:30起復牌。
無獨有偶，2025年5月26日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于二級市場的收盤價達到4.133元／份，由于連續3個交易日的收盤價格漲幅累計達到16.29%，因此被再次叫停——自2025年5月27日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10:30起復牌。
值得一提的是，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT自上市首日就觸及了公募REITs的漲幅上限。而在認購階段，該產品的網下認購倍數為216.91倍，公眾認購倍數高達829.78倍，受歡迎程度可見一斑。
那么保租房REITs緣何受捧？
“一方面，國家利好政策頻現構成了積極影響；另一方面，公募REIT產品的強制分紅、收益優勢特征突出，在高收益產品供給相對稀缺的大環境中，上述因素使得REITs成了投資機構的優選標的。”一位券商固收部門負責人告訴記者，“不過，考慮到中國公募REITs市場尚處于起步階段，相較傳統市場而言規模較小，因此由旺盛需求催生的高溢價行情值得警惕——若高溢價買入，可能面臨重大損失。”
潛藏風險不容忽視
受訪的多位一線交易員亦向記者表示，“熱行情”背后的“冷思考”不可缺位。
伴隨交易價格的大幅上漲，公募REITs市場中潛藏的三大風險值得警惕。
其一是價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產凈值，形成溢價或折價。
“作為新興的投資品種，REITs產品在市場中的流動性較其他成熟品種偏弱，風格趨同的機構投資者占比較高，大額買賣可能引發短期供需失衡，加劇價格震蕩。”前述負責人稱。
其二，是高額溢價風險。REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現金流分派率，侵蝕投資收益。
以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，根據招募說明書測算，該基礎設施項目2025年度和2026年度凈現金流分派率分別為4.00%和4.07%，二級價格在基金份額認購價格2.734元／份基礎上每上漲1%，根據招募說明書測算的凈現金流分派率就會對應下降約1%。
其三，是基礎設施運營風險。尤其就租賃住房類資產為例，具有保障性質的租賃住房行業易受政策、經濟環境和市場環境等綜合影響。
一位地產開發商告訴記者，保租房項目普遍面臨周邊租賃住房項目競爭的風險，因為項目區位、檔次、客群和規模相似，上述因素都會分流潛在客戶。同時，隨著各地保障性租賃住房項目的持續入市，新供應項目與基礎設施項目競爭加劇的情況也不容忽視。若供給增長快于需求將導致市場失衡，影響出租率和租金。
“REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響而忽略溢價風險。”華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的相關負責人表示，“REITs的投資價值更應當取決于底層資產的運營情況。”
投資仍應綜合評估
值得一提的是，目前已經推出的保租房REITs產品都屬于“優等生”，項目多處于租房需求旺盛的一、二線城市，投資風險有限。
不過，在政策的鼓勵下，未來保租房REITs的擴容為大勢所趨，伴隨更多底層資產的入市，后續投資風險辨別難度的加大無可避免。
來自戴德梁行的研究觀點指出，觀察各城市機構化集中式租賃住房的租金水平，不難發現，城市地價和市場供需關系對城市平均租金水平影響作用明顯。不同能級的城市在租金水平方面表現大相徑庭，一線城市的租金水平高于其他城市，特別是北京、上海兩城——2024年的平均租金水平遙遙領先于其他城市。這一方面是由于一線城市中供給端的高端公寓產品線布局多，拉高了租金水平；另一方面則是需求端規模穩增不降，帶動了租金溢價。
簡而言之，聚焦保租房REITs的投資布局，擇優限劣仍是關鍵。
“隨著市場規模的持續擴張，保租房REITs底層資產的篩選難度也會增大。”一位保險機構投資人告訴記者，“而通過經驗總結，不難發現，保租房REIT底層資產的出租率和租金收益是否能夠保持穩健向好，將取決于兩個方面，而這也是各機構未來布局時關注的重點。一是項目所在的城市和區域是否有持續且充足的租房需求；二是項目自身的運營品質和效率——包括自身經營的風險、項目的運營管理團隊是否具有足夠經驗（能否合理管控成本、能否讓租客滿意愿意持續續租等）。此外，來自項目周邊的競爭壓力同樣不容忽視——其中既有來自其他保租房產品的競爭，也有來自分散式長租和分散式普租市場的競爭，這都會對項目能否維持高出租率提出挑戰。”
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